{"id":2218,"date":"2026-03-14T19:00:14","date_gmt":"2026-03-14T19:00:14","guid":{"rendered":"https:\/\/nomadlaw.ch\/?p=2218"},"modified":"2026-03-14T19:13:18","modified_gmt":"2026-03-14T19:13:18","slug":"buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-which-structure-really-protects-you","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-which-structure-really-protects-you\/","title":{"rendered":"Immobilienkauf in Thailand als Ausl\u00e4nder: Welche Struktur sch\u00fctzt dich wirklich?"},"content":{"rendered":"\n

Viele denken beim Thema Immobilien ganz europ\u00e4isch: \u201eIch kaufe etwas, dann geh\u00f6rt es mir.\u201c In Thailand ist das der Moment, in dem man einmal tief durchatmen muss, denn rechtlich wird sehr streng zwischen Boden (Land) und Rechten an einer Immobilie unterschieden. Der Kern ist simpel: Ausl\u00e4nder:innen sind grunds\u00e4tzlich vom Landeigentumausgeschlossen; wer als Ausl\u00e4nder trotzdem \u201eHaus mit Garten\u201c will, muss \u00fcber Nutzungs- und Sicherungsrechtearbeiten. <\/p>\n\n

\"\"<\/figure>\n\n

Das Gute: Es gibt mehrere legale Wege. Das Schwierige: Manche Wege wirken \u201eeinfach\u201c, sind aber in Wahrheit hochriskant oder administrativ doch eher aufw\u00e4ndig. Ein eine Thai Partnerin oder ein Thai Partner hilft bei gewissen Modellen aber f\u00fcr den Fall der Trennung, sollte man seine Investitionen weiterhin absichern, ansonsten steht man im Streitfall pl\u00f6tzlich mit leeren H\u00e4nden da und vor verschlossenen T\u00fcren. <\/p>\n\n

<\/p>\n\n

1) Der einfachste Weg: Eigentumswohnung (Condo) im eigenen Namen<\/strong><\/h2>\n\n

Wenn du wirklich Eigentum willst, ist das Condo meist der direkte Weg. Das thail\u00e4ndische Condominium-Recht erlaubt ausl\u00e4ndischen Privatpersonen den Erwerb von Condo-Units \u2013 allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. <\/p>\n\n

Die 49%-Ausl\u00e4nderquote: In einem Condo-Projekt d\u00fcrfen Ausl\u00e4nder:innen zusammen maximal 49% der verkaufbaren Fl\u00e4che halten. Ist die Quote voll, wird kein weiterer ausl\u00e4ndischer Erwerb registriert, egal wie attraktiv der Deal ist. Das ist bei einem Kauf immer zuerst zu pr\u00fcfen. <\/p>\n\n

Der Geldfluss (Fremdw\u00e4hrung + Zweckbindung): Der Kaufpreis muss als Fremdw\u00e4hrung nach Thailand \u00fcberwiesen werden, mit einem klaren Verwendungszweck im Zusammenhang mit dem Condo-Kauf. Als Nachweis wird \u00fcblicherweise eine Foreign Exchange Transaction Form (FET Form) ben\u00f6tigt, die beim Land Office f\u00fcr die Eigentums\u00fcbertragung relevant ist. Geld, das \u201ebereits in Thailand\u201c auf einem Konto liegt, kann hier problematisch werden, wenn es nicht als korrekter Devisenzufluss dokumentiert ist. <\/p>\n\n

Ein Punkt, den viele erst sp\u00e4t merken: \u00dcberweisungen von ausl\u00e4ndischem Einkommen nach Thailand k\u00f6nnen steuerliche Konsequenzen haben, wenn auch eine Wohnsitznahme in Thailand erfolgt. Wer hier planlos agiert, riskiert unangenehme \u00dcberraschungen, gerade bei gr\u00f6sseren Betr\u00e4gen. <\/p>\n\n

Vorteile<\/strong>: Du hast echtes Eigentum an der Einheit; die Struktur ist relativ standardisiert und rechtlich klar, solange Quote und Devisennachweis sauber sind. Die Pflege des Geb\u00e4udes wird von der Verwaltung \u00fcbernommen. <\/p>\n\n

Nachteile<\/strong>: Du bist abh\u00e4ngig von Quote und Dokumentation; Fehler beim Geldfluss (z. B. falscher Zwecktext, falsche Quelle, fehlende Nachweise) k\u00f6nnen die Registrierung gef\u00e4hrden bzw. die \u00dcbertragung verz\u00f6gern. Zus\u00e4tzlich kann die steuerliche Behandlung von Geldzufl\u00fcssen relevant sein. Das Geb\u00e4ude wird von einer Verwaltung verwaltet und unterhalten, was fortlaufende Verwaltungskosten bedeutet. Ausserdem werden die Hausregeln von der Verwaltung bestimmt. <\/p>\n\n

2) Haus \/ Townhouse: Sie kaufen nicht den Boden, Sie bauen eine rechtssichere \u201eKontroll- und Nutzungsposition\u201c<\/strong><\/h2>\n\n

Sobald Sie ein Haus wollen, sind Sie beim Grundproblem: Der Boden bleibt in thail\u00e4ndischem Eigentum. Deshalb muss man mit sinnvollen Strukturen wie Leasehold, Superficies, Nutzniessung (Usufruct) und in gewissen F\u00e4llen mit Wohnrecht (Right of Habitation) arbeiten, um entsprechende Sicherheiten zu erhalten. Von der fr\u00fcheren beliebten Unternehmensstruktur via Nominee ist abzuraten, weil <\/p>\n\n

2A) Leasehold: 30 Jahre Pacht\/Miete als Langzeitl\u00f6sung, allenfalls mit \u201eThai Partnerin\/Thai Partner Land der\/die das Land kauf, verpachtet an Ausl\u00e4nder:in\u201c<\/strong><\/h3>\n\n

Ein langfristiger \u00abLease\u00bb ist der Klassiker. Ein Lease \u00fcber mehr als 3 Jahre muss beim Land Office registriert werden, damit der Vertrag rechtlich verbindlich sind. Wohn-Leases werden typischerweise f\u00fcr maximal 30 Jahre abgeschlossen. Eine Verl\u00e4ngerung kann vertraglich vorgesehen werden, ist aber in der Praxis keine Garantie, denn am Ende braucht es meist erneut Mitwirkung der Land-Eigent\u00fcmer:in. Automatische Verl\u00e4ngerungsklauseln, ohne Verhandlung, wurden vom thail\u00e4ndischen Gericht als ung\u00fcltig beurteilt. <\/p>\n\n

Eine sehr h\u00e4ufige Untervariante ist diese: Die Thai Partnerin oder der Thai Partner (oder ein Thai Familienmitglied) kauft das Land, und verpachtet es danach per registriertem 30-Jahres-Lease an die ausl\u00e4ndische Person, die den Hausbau finanziert. Das kann funktionieren, wenn es sauber gemacht ist. Es kann aber auch dramatisch schiefgehen, wenn man es \u201einformell\u201c macht oder glaubt, Vertrauen ersetze die korrekte Registrierung. <\/p>\n\n

Der kritische Punkt sind nicht nur \u201e30 Jahre\u201c, sondern die Frage: Was passiert am Ende \u2013 und was passiert, wenn es vorher Streit gibt? Ohne klug geregelte Restwert-Mechanik kann es sein, dass du jahrzehntelang investierst und am Schluss wirtschaftlich mit leeren H\u00e4nden dastehst. Deshalb sind klare Regelungen zu Verl\u00e4ngerung, Entsch\u00e4digung, Bewertung und \u00dcbergang der Bausubstanz zentral. <\/p>\n\n

Vorteile<\/strong>: Rechtlich anerkannt, verbreitet und planbar, wenn registriert. F\u00fcr viele Lebenssituationen (Wohnen, Ferienhaus) ausreichend, besonders wenn zus\u00e4tzliche Schutzmechanismen eingebaut werden. <\/p>\n\n

Nachteile<\/strong>: Kein Eigentum; Verl\u00e4ngerung nicht garantiert; Restwert\/Ende der Laufzeit ist der grosse \u201eFinanz-Knackpunkt\u201c. Bei Partner-Konstellationen kann ein unregistrierter oder schlecht formulierter Mietvertrag im Konfliktfall sehr schwach sein und dann so grossen Problemen f\u00fchren. <\/p>\n\n

2B) Superficies (Baurecht): \u201eDas Geb\u00e4ude geh\u00f6rt dir, das Land geh\u00f6rt einer thail\u00e4ndischen Person\u201c<\/strong><\/h3>\n\n

Wenn Ausl\u00e4nder:innen ein Haus wollen, ist Superficies oft eine gute L\u00f6sung: Du darfst auf fremdem Land bauen und die Struktur besitzen. Dieses Recht wird registriert und kann, je nach Ausgestaltung, \u00fcbertragbar und vererbbar sein. <\/p>\n\n

Auch das Ende ist regelbar: Grunds\u00e4tzlich darf die berechtigte Person die Geb\u00e4ude entfernen und das Land in den urspr\u00fcnglichen Zustand zur\u00fcckversetzen. Wenn die Land-Eigent\u00fcmer:in die Entfernung nicht will und stattdessen erkl\u00e4rt, die Struktur zum Marktwert zu kaufen, kann das rechtliche Folgen f\u00fcr die Gestaltung deines Ausstiegs haben. Ebenso wichtig: Wenn Superficies ohne feste Laufzeit einger\u00e4umt wird, kann es unter Umst\u00e4nden k\u00fcndbar sein, deshalb ist eine klare Befristung oder eine saubere Beendinungsklausel entscheidend. <\/p>\n\n

Vorteile<\/strong>: Klare Trennung von Land und Geb\u00e4ude; oft eine der besten \u201eHaus-L\u00f6sungen\u201c, weil du nicht nur nutzt, sondern die Struktur als Asset in der Hand hast. <\/p>\n\n

Nachteile<\/strong>: Muss sauber registriert und sauber befristet\/gestaltet sein; sonst drohen K\u00fcndigungs- oder Durchsetzungsrisiken. <\/p>\n\n

2C) Nutzungsrechte: Usufruct (Nutzniessung) und Right of Habitation (Wohnrecht)<\/strong><\/h3>\n\n

Usufruct gibt dir das Recht, ein Grundst\u00fcck oder Geb\u00e4ude zu nutzen und daraus Nutzen zu ziehen, obwohl es jemand anderem geh\u00f6rt. Es wird registriert, ist aber nicht \u00fcbertragbar und nicht vererbbar und endet sp\u00e4testens mit dem Tod der berechtigten Person. In der Praxis kann die Registrierung je nach Situation und Beh\u00f6rde unterschiedlich gehandhabt werden. <\/p>\n\n

Das Right of Habitation (Wohnrecht) ist die \u201eschmalere\u201c Variante: Es erlaubt dir, in einem Haus\/Geb\u00e4ude auf fremdem Land zu wohnen, ist aber rein pers\u00f6nlich, nicht \u00fcbertragbar und nicht vererbbar und wird vergleichsweise selten verwendet. Vereinfacht gesagt: Usufruct ist h\u00e4ufig \u201eWohnen + Nutzen\/Vorteile\u201c, Wohnrecht ist eher \u201ewohnen\u201c. Beide sind gute Lebensmodelle, aber keine klassischen Investitionsmodelle. <\/p>\n\n

Vorteile<\/strong>: In pers\u00f6nlichen Konstellationen (z. B. Land geh\u00f6rt der Thai Familie) k\u00f6nnen diese Rechte sehr passend sein und eine reale, rechtlich greifbare Absicherung schaffen.<\/p>\n\n

Nachteile<\/strong>: Nicht handelbar, nicht vererbbar; die Sicherheit endet mit der Person. Ein Verkauf und Wegzug sind im Streitfall nicht m\u00f6glich. Das kann problematisch sein, wenn man sich in einer sehr l\u00e4ndlichen Gegend niederl\u00e4sst, weil der Thai Partner oder die Thai Partnerin im Heimatdorf wohnen m\u00f6chte. Bei einer Trennung m\u00f6chte man allenfalls nicht alleine dortbleiben. Zudem h\u00e4ngt die praktische Stabilit\u00e4t an der korrekten Registrierung und rechtskonformen Ausgestaltung. <\/p>\n\n

2D) Thai Partnerin\/Thai Partner kauft und Sie sichern sich ab (oder Sie machen den h\u00e4ufig teuren Fehler)<\/strong><\/h3>\n\n

Hier muss man ehrlich sein: Eine Thai Partnerin oder ein Thai Partner kann Land kaufen, und viele Ausl\u00e4nder:innen lassen den Kauf einfach auf die Partnerperson laufen und zahlen \u201eirgendwie\u201c mit. Und genau das ist einer der h\u00e4ufigsten schwerwiegenden Fehler. <\/p>\n\n

Denn: Ein Kauf durch die Thai Partnerin oder den Thai Partner ist auch ohne Sicherungsmassnahmen m\u00f6glich. Wenn Sie dann weder registrierte Nutzungsrechte (Lease\/Usufruct\/Superficies) haben noch einen klaren, beweisbaren Geldfluss (Darlehen vs. Schenkung, Herkunft der Mittel, Bedingungen), kann die Partnerperson Sie im Streitfall faktisch aus dem Haus werfen. Ohne Papier und Registrierung haben Sie oft wenig, woran Sie rechtlich ankn\u00fcpfen k\u00f6nnen, selbst wenn Sie \u201egef\u00fchlt\u201c alles bezahlt haben. <\/p>\n\n

Die gute Nachricht: Das l\u00e4sst sich strukturell entsch\u00e4rfen. Sinnvoll ist eine Kombination aus (a) registrierten Rechten (Lease\/Usufruct\/Superficies) und (b) klaren Vertr\u00e4gen und (c) sauberer Geldspur. Je gr\u00f6sser die Investition, desto weniger sollten Sie sich auf \u201ees wird schon gut gehen\u201c verlassen. <\/p>\n\n

Vorteile<\/strong>: Praktisch oft der einzige Weg zu \u201eHaus mit Land\u201c im privaten Kontext; kann stabil sein, wenn sauber strukturiert.<\/p>\n\n

Nachteile<\/strong>: Ohne Sicherungsrechte und Dokumentation ist es das Maximum-Risiko-Modell: Du finanzierst, aber kontrollierst rechtlich nichts.<\/p>\n\n

3) Thai Company (51\/49): m\u00f6glich, aber mit Risiken verbunden, und mit Thai Partnerin\/Thai Partner ist die Kontrolle trotzdem bei der Mehrheit<\/strong><\/h2>\n\n

Die Company-Struktur wird oft als \u201eL\u00f6sung\u201c verkauft, ist aber gef\u00e4hrlich, sobald sie als Umgehung wirkt. Modelle, bei denen thail\u00e4ndische Anteilseigner:innen nur pro forma beteiligt sind (\u201eNominee\u201c-Modelle), sind illegal und k\u00f6nnen harte Konsequenzen nach sich ziehen. Mittlerweile wird das auch h\u00e4ufiger kontrolliert. <\/p>\n\n

In einer Partnerschaft taucht oft folgende Untervariante auf: Die Thai Partnerin oder der Thai Partner h\u00e4lt 51%, die ausl\u00e4ndische Person 49%. Damit ist eine Aktienstruktur theoretisch denkbar, aber man muss ehrlich bleiben: Die Mehrheit liegt bei der Thai Person. Man kann gewisse Dinge \u00fcber Aktion\u00e4rsbindungsvertr\u00e4ge regeln, aber man kann die Mehrheitslogik nicht wegzaubern. <\/p>\n\n

Wenn man diese Struktur seri\u00f6s diskutiert, dann nur mit drei Prinzipien: Erstens braucht es eine wirtschaftlich sinnvolle Realit\u00e4t hinter der Firma und nicht nur eine H\u00fclle \u201ef\u00fcr das Haus\u201c. Zweitens braucht es saubere Dokumentation, woher das Geld kommt, gerade wenn Verm\u00f6gensmassen vermischt sind oder gemeinsames Verm\u00f6gen im Spiel ist. Drittens braucht es klare Exit-Regeln im Aktion\u00e4rsbindungsvertrag: Kauf- und Verkaufsrechte, Bewertungsmechanik, was bei Trennung passiert, wer wem verkaufen darf, und wie Blockaden gel\u00f6st werden. <\/p>\n\n

Vorteile<\/strong>: In bestimmten echten Gesch\u00e4ftskontexten kann eine Firma Struktur schaffen; mit guter Governance lassen sich Streitmechaniken definieren. Bei guter Planung kann es ein L\u00f6sung sein. <\/p>\n\n

Nachteile<\/strong>: F\u00fcr reines Wohnen h\u00e4ufig unn\u00f6tig komplex und riskant; Nominee-Verdacht ist toxisch; und bei 51% Mehrheit liegt die formelle Macht bei der Thai Partnerin\/dem Thai Partner. <\/p>\n\n

4) Geld geben, aber Eigentum liegt bei einer thail\u00e4ndischen Person: Darlehen + Hypothek als Absicherung<\/strong><\/h2>\n\n

Wenn Sie den Kauf oder Bau finanzieren, ist die Frage nicht nur \u201eVertrauen\u201c, sondern auch \u201ewelches Sicherungsinstrument\u201c. Eine Hypothek kann eine starke Br\u00fccke sein, aber sie hat klare Regeln: <\/p>\n\n

Erstens: Der Hypothekenbetrag wird in der Regel in Thai Baht registriert. Wer in EUR\/CHF finanziert, tr\u00e4gt damit ein reales Wechselkursrisiko, weil das Register auf THB lautet. <\/p>\n\n

Zweitens: Bei Land gilt: Auch wenn Sie als Hypothekengl\u00e4ubiger:in registriert sind, k\u00f6nnen Sie das Land im Vollstreckungsfall als Ausl\u00e4nder:in typischerweise nicht selbst \u00fcbernehmen. Sie sind auf den Erl\u00f6s einer Verwertung angewiesen. <\/p>\n\n

Drittens: Eine Hypothek steht und f\u00e4llt mit einem sauberen Darlehensvertrag. Je gr\u00f6sser die Betr\u00e4ge, desto wichtiger sind klare, schriftliche, beweisbare Vereinbarungen, so gestaltet, dass sie in Thailand praktisch durchsetzbar sind. Und zuletzt: Eine Hypothek wird nicht \u201edurch Unterschrift\u201c wirksam, sondern durch Eintragung beim Land Office. <\/p>\n\n

Vorteile<\/strong>: Eines der st\u00e4rksten Sicherungsinstrumente f\u00fcr Geld, das Sie geben, ohne Eigentum zu halten, sofern korrekt dokumentiert und registriert.<\/p>\n\n

Nachteile<\/strong>: Es bleibt ein Wechselkursrisiko-Risiko; Durchsetzung dauert; bei Land ist Selbst-Erwerb ausgeschlossen.<\/p>\n\n

Schlussgedanke: Der Perspektivenwechsel macht den Unterschied<\/strong><\/h2>\n\n

Die wichtigste Erkenntnis ist fast immer dieselbe: Sie gewinnen in Thailand nicht, indem Sie Schweizer Eigentumslogik kopieren, sondern indem Sie eine registrierbare und durchsetzbare Struktur w\u00e4hlen, die Rechtssicherheit bring, selbst wenn damit faktisch kein Eigentum am Boden besteht. Due Diligence, Registrierung und Dokumentation sind die eigentlichen Sicherheitsgurte. <\/p>\n\n

Wenn du am Ende nur einen Satz mitnimmst, dann diesen: Zahle nie in ein Objekt, das auf eine Thai Partnerin oder einen Thai Partner l\u00e4uft, ohne dass du registrierte Rechte und der Geldfluss klar ist<\/strong>. Sonst kann ein Streit nicht nur die Beziehung, sondern auch dein Verm\u00f6gen beenden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Viele denken beim Thema Immobilien ganz europ\u00e4isch: \u201eIch kaufe etwas, dann geh\u00f6rt es mir.\u201c In Thailand ist das der Moment, in dem man einmal tief durchatmen muss, denn rechtlich wird sehr streng zwischen Boden (Land) und Rechten an einer Immobilie unterschieden. Der Kern ist simpel: Ausl\u00e4nder:innen sind grunds\u00e4tzlich vom Landeigentumausgeschlossen; wer als Ausl\u00e4nder trotzdem \u201eHaus […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[60,61,1],"tags":[],"class_list":["post-2218","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-business-law","category-real-estate","category-unkategorisiert"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2218","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2218"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2218\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2227,"href":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2218\/revisions\/2227"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2218"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2218"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nomadlaw.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2218"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}