Viele Ausl\u00e4nder tr\u00e4umen davon, in Thailand ein Haus zu kaufen. In Thailand d\u00fcrfen Ausl\u00e4nder jedoch grunds\u00e4tzlich kein Land besitzen. Zwar kann ein Ausl\u00e4nder unter bestimmten Voraussetzungen ein Geb\u00e4ude oder eine Wohnung besitzen, das Grundst\u00fcck darunter bleibt jedoch in der Regel f\u00fcr ausl\u00e4ndisches Eigentum gesperrt. Der thail\u00e4ndische Land Code sieht ausl\u00e4ndisches Grundeigentum nur in sehr begrenzten Ausnahmef\u00e4llen vor. <\/p>\n\n
In der Vergangenheit wurde Ausl\u00e4ndern deshalb h\u00e4ufig empfohlen, eine thail\u00e4ndische Gesellschaft zu gr\u00fcnden. Die Gesellschaft kaufte dann das Grundst\u00fcck und das Haus. Auf dem Papier hielten thail\u00e4ndische Gesellschafter mindestens 51 Prozent der Anteile, w\u00e4hrend der ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer offiziell nur Minderheitsgesellschafter war. <\/p>\n\n
Das Problem: In diesen F\u00e4llen waren die thail\u00e4ndischen Gesellschafter keine echten Investoren, sondern sogenannte Nominees oder Strohm\u00e4nner. Sie hielten die Anteile nur treuh\u00e4nderisch f\u00fcr den Ausl\u00e4nder. Der ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer kontrollierte die Gesellschaft im Hintergrund, etwa durch Stimmrechtsvereinbarungen, Darlehensvertr\u00e4ge, Blanko-\u00dcbertragungsformulare oder andere interne Abreden. <\/p>\n\n
Eine solche Konstruktion ist rechtlich riskant. Sie wird als Umgehung des thail\u00e4ndischen Rechts bewertet, insbesondere wenn die Gesellschaft keinen echten Gesch\u00e4ftszweck verfolgt, sondern nur gegr\u00fcndet wurde, um ein Grundst\u00fcck f\u00fcr einen Ausl\u00e4nder zu halten. Genau solche Strukturen stehen nun st\u00e4rker im Fokus der Beh\u00f6rden.<\/a> <\/p>\n\n Thailand hat in den letzten Jahren begonnen, Nominee-Strukturen deutlich strenger zu kontrollieren. Nach aktuellen Berichten<\/a> versch\u00e4rft die Regierung die Massnahmen gegen ausl\u00e4ndisch kontrollierte Nominee-Gesellschaften und Geldw\u00e4schereirisiken. Dabei sollen Daten zwischen Beh\u00f6rden besser verkn\u00fcpft und verd\u00e4chtige Gesellschaftsstrukturen gezielter untersucht werden. <\/p>\n\n Auch die thail\u00e4ndische Beh\u00f6rde Department of Business Development (DBD), hat in ihrem Jahresbericht f\u00fcr 2025<\/a> festgehalten, dass Nominee-Pr\u00fcfungen besonders in sechs Hochrisikobereichen stattfinden. Dazu geh\u00f6ren ausdr\u00fccklich Landhandel und Immobilien, Tourismus, Hotels und Resorts, Logistik, E-Commerce, Lagerhaltung, Landwirtschaft und Bauwesen. Im Mai 2026 k\u00fcndigte die DBD an, verst\u00e4rkt gegen \u201eStrohmannfirmen\u201c vorzugehen<\/a>, bei denen Ausl\u00e4nder thail\u00e4ndische Staatsangeh\u00f6rige als Strohm\u00e4nner einsetzen, um illegal Gesch\u00e4fte zu betreiben. Das bedeutet: Eine Gesellschaft, die ein Haus oder Grundst\u00fcck h\u00e4lt, aber keine echte operative Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit aus\u00fcbt, kann heute viel schneller auffallen als fr\u00fcher.<\/p>\n\n Eine thail\u00e4ndische Gesellschaft darf grunds\u00e4tzlich Land besitzen. Problematisch wird es aber dann, wenn diese Gesellschaft nur als H\u00fclle dient, um einem Ausl\u00e4nder faktisch Landbesitz zu erm\u00f6glichen. Nach dem Foreign Business Act<\/a> ist es verboten, thail\u00e4ndische Personen als Nominee-Gesellschafter einzusetzen, um ausl\u00e4ndische Eigentums- oder Gesch\u00e4ftsbeschr\u00e4nkungen zu umgehen. <\/p>\n\n Verst\u00f6sse k\u00f6nnen zu empfindlichen Strafen f\u00fchren: bis zu drei Jahre Freiheitsstrafe, Geldbussen zwischen 100\u2019000 und 1 Million Baht sowie t\u00e4gliche Bussen, solange die rechtswidrige Struktur nicht beseitigt wird.<\/p>\n\n Ein thail\u00e4ndischer Staatsangeh\u00f6riger, der einem Ausl\u00e4nder Beistand leistet, ihn unterst\u00fctzt oder als Strohmann auftritt, um diesem die Aus\u00fcbung einer Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit in Thailand unter Umgehung oder Verletzung der Gesetze zu erm\u00f6glichen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren, einer Geldstrafe zwischen 100.000 und 1.000.000 THB oder beidem bestraft.<\/p>\n\n Auch auf Grundst\u00fccksebene bestehen Risiken. Wenn ein thail\u00e4ndischer Gesellschafter oder eine thail\u00e4ndische Gesellschaft faktisch nur als Vertreter eines Ausl\u00e4nders agiert, kann dies als unzul\u00e4ssiger Erwerb von Land durch einen Ausl\u00e4nder gewertet werden. In solchen F\u00e4llen drohen nicht nur gesellschaftsrechtliche, sondern auch grundst\u00fccksrechtliche Konsequenzen. Das Grundst\u00fcck\/Haus wird verkauft. <\/p>\n\n Eine Pr\u00fcfung kann verschiedene Punkte betreffen:<\/p>\n\n Die Beh\u00f6rden k\u00f6nnen untersuchen, woher das Kapital der thail\u00e4ndischen Gesellschafter stammt, ob diese tats\u00e4chlich wirtschaftlich beteiligt sind, ob Dividenden oder Gewinne an sie ausgesch\u00fcttet wurden, wer die Gesellschaft tats\u00e4chlich kontrolliert und ob die Gesellschaft einen realen Gesch\u00e4ftsbetrieb hat.<\/p>\n\n Verd\u00e4chtig ist insbesondere, wenn ein thail\u00e4ndischer Gesellschafter in sehr vielen Firmen auftaucht, kein eigenes Kapital eingebracht hat, keine echte Rolle in der Gesellschaft spielt oder interne Vertr\u00e4ge darauf hindeuten, dass der Ausl\u00e4nder trotz Minderheitsbeteiligung die vollst\u00e4ndige Kontrolle aus\u00fcbt.<\/p>\n\n Kommt die Beh\u00f6rde zum Schluss, dass eine illegale Nominee-Struktur vorliegt, kann dies zur Aufl\u00f6sung der Struktur, zur Liquidation der Gesellschaft, zum Verkauf des Grundst\u00fccks oder zu weiteren zivil-, steuer- oder strafrechtlichen Folgen f\u00fchren (vgl. den Artikel von R.W.T<\/a> dazu).<\/p>\n\n Wer bereits ein Haus oder Grundst\u00fcck in Thailand \u00fcber eine thail\u00e4ndische Gesellschaft mit m\u00f6glicher Nominee-Struktur h\u00e4lt, sollte die Situation nicht ignorieren. Die Beh\u00f6rden pr\u00fcfen heute nicht mehr nur, ob auf dem Papier 51 Prozent der Anteile von thail\u00e4ndischen Personen gehalten werden. Entscheidend ist vielmehr, wer das Kapital eingebracht hat, wer die Gesellschaft tats\u00e4chlich kontrolliert, wer wirtschaftlich vom Grundst\u00fcck profitiert und ob die Gesellschaft einen echten Gesch\u00e4ftszweck verfolgt. <\/p>\n\n Ein erster sinnvoller Schritt ist deshalb immer eine unabh\u00e4ngige rechtliche und steuerliche Pr\u00fcfung. Dabei sollte nicht nur die Gesellschaftsstruktur angeschaut werden, sondern auch die Finanzierung, Gesellschaftervertr\u00e4ge, Darlehen, Vollmachten, Stimmrechtsvereinbarungen, Buchhaltung, Steuererkl\u00e4rungen und die tats\u00e4chliche Nutzung der Immobilie. <\/p>\n\n Nicht jede thail\u00e4ndische Gesellschaft mit ausl\u00e4ndischer Beteiligung ist automatisch illegal. Bei einer Pr\u00fcfung k\u00f6nnen insbesondere folgende Punkte relevant sein: <\/p>\n\n Erst nach dieser Analyse l\u00e4sst sich sinnvoll beurteilen, ob eine Restrukturierung, ein Verkauf oder eine Liquidation in Betracht kommt.<\/p>\n\n Eine m\u00f6gliche Option ist, reine Strohmann-Gesellschafter aus der Gesellschaft zu entfernen und durch echte thail\u00e4ndische Gesellschafter zu ersetzen. Das kann zum Beispiel ein thail\u00e4ndischer Ehepartner, ein Familienmitglied oder ein tats\u00e4chlicher Gesch\u00e4ftspartner sein. <\/p>\n\n Wichtig ist aber: Der neue thail\u00e4ndische Gesellschafter muss wirtschaftlich echt beteiligt sein. Es reicht nicht, den bisherigen Nominee einfach durch eine andere Person zu ersetzen, wenn diese Person wiederum nur auf dem Papier Gesellschafter ist. Auch der Ehepartner darf nicht bloss als neuer Nominee eingesetzt werden. Diese L\u00f6sung kann sinnvoll sein, wenn tats\u00e4chlich eine famili\u00e4re oder gesch\u00e4ftliche Struktur besteht. Sie ist aber keine einfache Heilung einer illegalen Vergangenheit. <\/p>\n\n Eine weitere M\u00f6glichkeit besteht darin, die Gesellschaft nicht mehr nur als Immobilien-Holding zu f\u00fchren, sondern in ein echtes operatives Unternehmen umzuwandeln. Das kann sinnvoll sein, wenn tats\u00e4chlich ein legales Gesch\u00e4ft betrieben wird, etwa Vermietung, Hospitality, Tourismus, Verwaltung oder ein anderes erlaubtes Gesch\u00e4ft. Aber auch, dass die Struktur Substanz haben muss. Dazu geh\u00f6ren echte Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit, ordentliche Buchhaltung, reale Einnahmen, echte thail\u00e4ndische Beteiligung, nachvollziehbare Kapitalfl\u00fcsse, korrekte Steuerdeklarationen und eine Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung, die nicht nur auf dem Papier existiert. <\/p>\n\n Diese Option ist nicht geeignet, wenn lediglich nachtr\u00e4glich ein k\u00fcnstlicher Gesch\u00e4ftszweck geschaffen wird, um eine reine Haus-Holding zu rechtfertigen.<\/p>\n\n Wenn das Haus nicht zwingend behalten werden muss, kann ein Verkauf der Immobilie eine m\u00f6gliche L\u00f6sung sein. Danach kann die Gesellschaft liquidiert werden. Diese Variante ist oft die sauberste L\u00f6sung, wenn die Gesellschaft keinen echten Gesch\u00e4ftszweck hat und nur gegr\u00fcndet wurde, um ein Grundst\u00fcck f\u00fcr einen Ausl\u00e4nder zu halten. <\/p>\n\n Dabei m\u00fcssen jedoch mehrere Punkte gepr\u00fcft werden, insbesondere Verkaufspreis, Grundst\u00fccks\u00fcbertragungsgeb\u00fchren, Steuern, offene Darlehen, Buchhaltung, Gesellschaftsschulden und die Verteilung eines allf\u00e4lligen Liquidationserl\u00f6ses.<\/p>\n\n Diese Option sollte daher nicht als einfacher Haus verkaufen und Firma schliessen-Schritt verstanden werden. Sie ist rechtlich genau zu pr\u00fcfen und mit administrativen verbunden. <\/p>\n\n In bestimmten F\u00e4llen kann gepr\u00fcft werden, ob die Immobilie aus der Gesellschaft herausgel\u00f6st und die Struktur rechtlich neu geordnet wird. Denkbar ist zum Beispiel eine \u00dcbertragung des Grundst\u00fccks auf eine thail\u00e4ndische Person, verbunden mit einem rechtlich zul\u00e4ssigen Nutzungsrecht f\u00fcr den Ausl\u00e4nder. Auch eine Trennung von Haus- und Grundeigentum oder eine Leasehold-Struktur kann je nach Situation gepr\u00fcft werden. <\/p>\n\n Diese Varianten werden hier jedoch nicht im Detail dargestellt, da sie eigene rechtliche Anforderungen haben. Weitere Informationen dazu, finden Sie in unserem separaten Blogbeitrag<\/a> (leasehold, condominium, etc.). Wichtig ist vor allem: Sie d\u00fcrfen nicht einfach eine neue, verschleierte Nominee-Struktur darstellen. Entscheidend bleibt immer, dass die wirtschaftliche Realit\u00e4t mit der rechtlichen Struktur \u00fcbereinstimmt. <\/p>\n\nWas hat sich ge\u00e4ndert?<\/h1>\n\n
Warum Nominee-Gesellschaften problematisch sind<\/h1>\n\n
Was passiert bei einer Pr\u00fcfung?<\/h1>\n\n
Was kann ich tun, wenn ich bereits eine solche Struktur habe?<\/h1>\n\n
1. Rechtliche Bestandsaufnahme: Ist es wirklich eine Nominee-Struktur?<\/h2>\n\n
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2. Nominees entfernen und echte thail\u00e4ndische Gesellschafter einsetzen<\/h2>\n\n
3. Die Gesellschaft in ein echtes operatives Unternehmen umwandeln<\/h2>\n\n
4. Verkauf der Immobilie und anschliessende Liquidation der Gesellschaft<\/h2>\n\n
5. Eigentumsstruktur neu ordnen<\/h2>\n\n
6. Sonderf\u00e4lle pr\u00fcfen<\/h2>\n\n