In Thailand ist der Grundst\u00fccktitel einer der wichtigsten Punkte bei jeder Immobilienpr\u00fcfung. Anders als in der Schweiz, wo Eigentumsverh\u00e4ltnisse regelm\u00e4ssig \u00fcber das Grundbuch klar nachvollziehbar sind, gibt es in Thailand verschiedene Arten von Landdokumenten mit sehr unterschiedlicher rechtlicher Qualit\u00e4t. <\/p>\n\n
F\u00fcr K\u00e4ufer, Investoren, Erben und langfristige Mieter im Rahmen eines Leasehold-Modells ist deshalb entscheidend zu wissen: Handelt es sich um einen vollwertigen Eigentumstitel, um ein best\u00e4tigtes Nutzungs- oder Besitzrecht, um einen vorl\u00e4ufigen Landnachweis oder lediglich um ein schwaches Dokument ohne sichere \u00dcbertragbarkeit?<\/p>\n\n
Besonders wichtig sind dabei der Chanote<\/strong> f\u00fcr Land und der Condominium Title Deed f\u00fcr Eigentumswohnungen. Der Chanote gilt als h\u00f6chster Landtitel in Thailand; Nor Sor 3 und Nor Sor 3 Gor sind dagegen best\u00e4tigte Besitz- bzw. Nutzungsrechte mit unterschiedlicher Vermessungsqualit\u00e4t. <\/p>\n\n Wer in Thailand ein Grundst\u00fcck, eine Villa, ein Haus, ein Resortprojekt oder eine Eigentumswohnung kauft oder langfristig mietet, sollte nie nur auf den Vertrag, den Kaufpreis oder die Beschreibung des Verk\u00e4ufers vertrauen. Entscheidend ist, welche Rechte tats\u00e4chlich im zust\u00e4ndigen Grundbuchamt<\/strong> (Land Office) registriert sind. <\/p>\n\n Der Grundst\u00fccktitel zeigt unter anderem:<\/p>\n\n Gerade bei langfristiger Miete, Usufruct, Superficies oder Hypotheken ist die Titelfrage zentral. Solche Rechte entfalten ihre praktische Sicherheit in Thailand regelm\u00e4ssig erst dann, wenn sie auf einem geeigneten Titel oder Zertifikat beim Land Office registriert werden k\u00f6nnen. Schwache Besitzdokumente oder blosse Steuerquittungen reichen daf\u00fcr nicht aus. <\/p>\n\n Thailand kennt verschiedene Landdokumente. Nicht jedes Dokument bedeutet volles Eigentum. Die Bezeichnung allein ist deshalb nicht ausreichend; sie muss immer zusammen mit dem Originaltitel, der Land-Office-Registrierung und der konkreten Nutzung gepr\u00fcft werden. <\/p>\n\n In der Praxis h\u00f6rt man h\u00e4ufig Begriffe wie \u201ered Chanote<\/strong>\u201c, \u201egreen Chanote<\/strong>\u201c oder \u201eblack Chanote\u201c. Diese Begriffe sind jedoch keine juristischen Fachbegriffe. Gemeint ist meistens die Farbe des Garuda-Symbols<\/strong> auf dem thail\u00e4ndischen Landdokument. <\/p>\n\n Ein roter Garuda<\/strong> steht f\u00fcr den eigentlichen Chanote<\/strong>, also Nor Sor 4 Jor<\/strong>.<\/p>\n\n Ein gr\u00fcner Garuda<\/strong> bezeichnet dagegen in der Regel Nor Sor 3<\/strong> Gor oder Nor Sor 3 Khor<\/strong>. Der Begriff \u201egreen Chanote\u201c ist umgangssprachlich und kann irref\u00fchrend sein. <\/p>\n\n Ein schwarzer Garuda<\/strong> steht meist f\u00fcr Nor Sor 3<\/strong> oder \u00e4hnliche schw\u00e4chere Nutzungsnachweise. Hier sind die Grenzen oft weniger pr\u00e4zise bestimmt, und bei Verkauf, Umwandlung oder Grenzfragen k\u00f6nnen zus\u00e4tzliche Schritte erforderlich sein. <\/p>\n\n F\u00fcr K\u00e4ufer und langfristige Mieter ist daher wichtig: Die Farbe kann einen ersten Hinweis geben, ersetzt aber keine Pr\u00fcfung beim zust\u00e4ndigen Land Office. Entscheidend ist nicht die umgangssprachliche Bezeichnung, sondern die genaue Art des Dokuments, die Registrierung und die konkreten Eintr\u00e4ge auf Vorder- und R\u00fcckseite des Titels. <\/p>\n\n Der Chanote<\/strong>, auch Nor Sor 4 Jor<\/strong> genannt, ist der wichtigste und sicherste Landtitel in Thailand. Er gilt als vollwertiger Eigentumstitel f\u00fcr Land. Land mit Chanote ist in der Regel genau vermessen, in das nationale Vermessungssystem eingebunden und durch Grenzmarkierungen vor Ort gekennzeichnet. Dieser Titel birgt jedoch auch ein Risiko: Konkret kann Grundbesitz, der unter diesem Titel gehalten wird, innerhalb von 10 Jahren durch Ersitzung von einem Dritten erworben werden. <\/p>\n\n Ein Chanote erlaubt grunds\u00e4tzlich:<\/p>\n\n F\u00fcr einen Landkauf, eine langfristige Pacht oder ein Projekt mit erheblichem Investitionsvolumen ist ein Chanote in der Regel der bevorzugte Titel. Auch beim Kauf einer Villa oder eines Hauses sollte gepr\u00fcft werden, ob das zugrunde liegende Grundst\u00fcck tats\u00e4chlich \u00fcber einen Chanote verf\u00fcgt. <\/p>\n\n Wichtig ist jedoch: Auch ein Chanote ersetzt keine Due Diligence. Es muss gepr\u00fcft werden, ob der Titel echt ist, ob der eingetragene Eigent\u00fcmer tats\u00e4chlich verf\u00fcgungsberechtigt ist, ob Belastungen bestehen, ob die tats\u00e4chliche Fl\u00e4che mit den Angaben im Titel \u00fcbereinstimmt sowie eine Pr\u00fcfung vor Ort, ob das Grundst\u00fcck effektiv unbesetzt ist. Besonders relevant ist auch die R\u00fcckseite des Titels. Dort k\u00f6nnen registrierte Rechte und Belastungen wie Hypotheken, Mietrechte oder andere registrierte Rechtsgesch\u00e4fte eingetragen sein. <\/p>\n\n Nor Sor 3 Gor<\/strong> ist ein best\u00e4tigter Landnutzungs- bzw. Besitznachweis. Dieser Titel ist st\u00e4rker als ein einfacher Nor Sor 3, erreicht aber nicht ganz die Qualit\u00e4t eines Chanote. <\/p>\n\n Nor Sor 3 Gor-Land ist in der Regel bereits vermessen und mit benachbarten Grundst\u00fccken abgeglichen. Es kann \u00fcbertragen werden, und bestimmte Rechte k\u00f6nnen registriert werden. Im Unterschied zu Nor Sor 3 ist f\u00fcr Verkauf oder \u00dcbertragung typischerweise keine 30-t\u00e4gige \u00f6ffentliche Bekanntmachung erforderlich. <\/p>\n\n F\u00fcr K\u00e4ufer oder langfristige Mieter kann Nor Sor 3 Gor interessant sein, wenn:<\/p>\n\n Trotzdem sollte man vorsichtig bleiben. Nor Sor 3 Gor ist nicht automatisch gleichwertig mit Chanote. Besonders bei gr\u00f6sseren Grundst\u00fccken, l\u00e4ndlichen Fl\u00e4chen, Resortprojekten oder Bauvorhaben sollte vor Vertragsunterzeichnung gepr\u00fcft werden, ob eine Umwandlung in Chanote m\u00f6glich ist und ob keine Anspr\u00fcche Dritter bestehen. <\/p>\n\n Nor Sor 3 best\u00e4tigt ein Besitz- oder Nutzungsrecht an einem bestimmten Grundst\u00fcck. Die Grenzen sind jedoch oft weniger genau bestimmt als bei Chanote oder Nor Sor 3 Gor. H\u00e4ufig m\u00fcssen Grenzen mit Nachbargrundst\u00fccken abgeglichen werden, was zu Streitigkeiten f\u00fchren kann. <\/p>\n\n Bei Nor Sor 3 kann ein Verkauf oder eine \u00dcbertragung eine \u00f6ffentliche Bekanntmachung erfordern, damit Dritte Einwendungen erheben k\u00f6nnen. Genau dieser Punkt macht den Titel f\u00fcr K\u00e4ufer risikoreicher. <\/p>\n\n Ein Kauf oder eine langfristige Nutzung von Nor Sor 3-Land sollte deshalb nur nach sorgf\u00e4ltiger Pr\u00fcfung erfolgen. Besonders wichtig sind: <\/p>\n\n F\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren ist Nor Sor 3 regelm\u00e4ssig problematischer als Chanote, insbesondere wenn langfristige Sicherheit, Finanzierung, Weiterverkauf oder Projektentwicklung geplant sind.<\/p>\n\n Nor Sor 2<\/strong> ist ein vorl\u00e4ufiges Landnutzungs- oder Vorzugszertifikat. Es berechtigt zur Nutzung des Landes unter bestimmten Bedingungen, ist aber kein vollwertiger Eigentumstitel. F\u00fcr einen normalen Immobilienkauf ist Nor Sor 2 in der Regel nicht geeignet. Wenn ein Verk\u00e4ufer behauptet, ein Nor Sor 2 k\u00f6nne bald<\/em> problemlos in einen Chanote umgewandelt werden, sollte dies nicht ungepr\u00fcft akzeptiert werden. Solche Aussagen m\u00fcssen direkt beim zust\u00e4ndigen Land Office verifiziert werden. <\/p>\n\n Gerade bei g\u00fcnstigen Grundst\u00fccken in touristisch attraktiven Gegenden kann die sp\u00e4tere Umwandlung in einen besseren Titel als Verkaufsargument verwendet werden. F\u00fcr K\u00e4ufer ist aber entscheidend, ob diese Umwandlung rechtlich m\u00f6glich, praktisch realistisch und vom zust\u00e4ndigen Land Office best\u00e4tigbar ist. <\/p>\n\n Nicht jedes Dokument, das in Thailand mit Land zu tun hat, ist ein Eigentumstitel. Besonders riskant sind schwache Besitznachweise, alte Nutzungsdokumente oder Steuerquittungen. <\/p>\n\n Solche Dokumente k\u00f6nnen zeigen, dass jemand Land genutzt oder Steuern bezahlt hat. Sie beweisen aber nicht zwingend ein \u00fcbertragbares Eigentumsrecht. In vielen F\u00e4llen k\u00f6nnen solche Rechte nicht sicher verkauft, beliehen oder mit einem langfristigen Mietrecht belastet werden. Besitzdokumente wie Sor Kor 1 belegen nach g\u00e4ngigen Darstellungen vor allem eine Besitzanzeige, nicht aber einen vollwertigen Eigentumstitel. <\/p>\n\n Typische Warnsignale sind:<\/p>\n\n Solche F\u00e4lle k\u00f6nnen f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer besonders gef\u00e4hrlich sein, weil ein sp\u00e4terer Rechtsstreit vor Ort teuer, langwierig und unsicher sein kann.<\/p>\n\n F\u00fcr Ausl\u00e4nder ist der Erwerb einer Eigentumswohnung in Thailand oft die rechtlich klarste Form des Immobilienerwerbs. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich tats\u00e4chlich um ein nach dem thail\u00e4ndischen Condominium Act registriertes Condominium handelt. <\/p>\n\n Eine Condo-Einheit hat ihren eigenen Condominium Title Deed<\/strong>, oft auch Or Chor 2<\/strong> genannt. Dieser Titel bezieht sich nicht auf ein separates Landgrundst\u00fcck, sondern auf die konkrete Wohnungseinheit und den anteiligen Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen des Condominium-Projekts. <\/p>\n\n Ein Condominium Title Deed enth\u00e4lt typischerweise Angaben zur Lage des Geb\u00e4udes, zur Einheit, zur Fl\u00e4che, zum Eigent\u00fcmer, zum Anteil an den Gemeinschaftsfl\u00e4chen und zu registrierten Rechten oder Belastungen.<\/p>\n\n Wichtig ist: Nicht jedes Apartmentgeb\u00e4ude in Thailand ist ein rechtlich registriertes Condominium. Nur ein korrekt registriertes Condominium kann echte individuelle Einheitstitel ausstellen. Bei unregistrierten Apartment- oder Leasehold-Projekten handelt es sich rechtlich um eine andere Struktur. <\/p>\n\n Auch wer Land oder ein Haus nicht kauft, sondern langfristig mietet, muss den Grundst\u00fccktitel pr\u00fcfen. Denn ein langfristiger Mietvertrag ist nur dann wirklich belastbar, wenn er korrekt schriftlich abgeschlossen und, soweit erforderlich, registriert wird. <\/p>\n\n Nach Section 538 des thail\u00e4ndischen Civil and Commercial Code ist ein Mietvertrag \u00fcber unbewegliches Verm\u00f6gen f\u00fcr mehr als drei Jahre nur durchsetzbar, wenn er schriftlich abgeschlossen und bei der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde registriert wird.<\/p>\n\n F\u00fcr Schweizer K\u00e4ufer ist das thail\u00e4ndische System oft ungewohnt. In der Schweiz schafft das Grundbuch ein hohes Mass an Transparenz und Rechtssicherheit. In Thailand h\u00e4ngt die Sicherheit einer Immobilientransaktion st\u00e4rker davon ab, welcher Titel vorliegt, welche Rechte registriert sind und ob das Land Office die geplante Transaktion eintr\u00e4gt. Ausserdem ist es wichtig, die tats\u00e4chliche Situation zu pr\u00fcfen und sich nicht nur auf Unterlagen zu verlassen. <\/p>\n\n Ein thail\u00e4ndischer Vertrag allein gen\u00fcgt nicht immer. Entscheidend ist h\u00e4ufig, ob das betreffende Recht am richtigen Titel registriert werden kann. Das gilt insbesondere f\u00fcr langfristige Miete, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Nutzniessungsrechte, Baurechte und Eigentums\u00fcbertragungen. <\/p>\n\n F\u00fcr Schweizerinnen und Schweizer mit thail\u00e4ndischem Ehepartner oder Wohnsitz in Thailand ist zudem wichtig, die Immobilie nicht isoliert zu betrachten. Sie sollte in die gesamte Verm\u00f6gens-, Ehe- und Nachlassplanung eingebettet werden. <\/p>\n\n Wer in Thailand Immobilien kaufen, mieten oder vererben m\u00f6chte, muss den Grundst\u00fccktitel verstehen. Der sicherste Landtitel ist der Chanote. Nor Sor 3 Gor<\/strong><\/strong> kann je nach Fall brauchbar sein, erfordert aber zus\u00e4tzliche Pr\u00fcfung. Nor Sor 3 <\/strong>und schw\u00e4chere Dokumente bergen deutlich h\u00f6here Risiken. F\u00fcr Ausl\u00e4nder ist der direkte Landerwerb stark eingeschr\u00e4nkt; der Erwerb einer registrierten Condominium-Einheit ist dagegen unter Einhaltung der 49%-Ausl\u00e4nderquote grunds\u00e4tzlich m\u00f6glich. <\/p>\n\n Die wichtigste Regel lautet: Vor Zahlung, Vertragsunterzeichnung oder Reservierung sollte der Titel beim zust\u00e4ndigen Land Office gepr\u00fcft werden. Gerade in Thailand entscheidet nicht nur der Kaufvertrag, sondern vor allem die registrierte Rechtslage. <\/p>\n\n <\/p>\n\n Nomadlaw unterst\u00fctzt Mandanten bei grenz\u00fcberschreitenden Immobilienfragen zwischen der Schweiz und Thailand, von der ersten Strukturpr\u00fcfung \u00fcber die Koordination mit thail\u00e4ndischen Anw\u00e4lten bis zur Abstimmung mit Ehe-, Erb- und Nachlassplanung.<\/em><\/p>\n\n <\/p>\n\n <\/p>\n\n <\/p>\n\n Der sicherste Landtitel ist der Chanote, auch Nor Sor 4 Jor genannt. Er gilt als vollwertiger Landtitel mit genau vermessenen Grenzen und ist grunds\u00e4tzlich f\u00fcr Verkauf, \u00dcbertragung, Hypothek und Registrierung langfristiger Rechte geeignet. <\/p>\n\n Nein. Nor Sor 3 Gor ist st\u00e4rker als Nor Sor 3 und kann in vielen F\u00e4llen \u00fcbertragen werden. Es ist aber nicht gleichwertig mit einem Chanote. Vor einem Kauf sollte gepr\u00fcft werden, ob Grenzen, Besitzgeschichte und Umwandlungsm\u00f6glichkeit klar sind. <\/p>\n\n Nor Sor 3 Gor ist in der Regel genauer vermessen und mit Luftbild- oder Vermessungsunterlagen abgeglichen. Nor Sor 3 hat dagegen weniger pr\u00e4zise Grenzen und kann bei \u00dcbertragung oder Grenzfragen ein h\u00f6heres Risiko verursachen. <\/p>\n\n Ja, ein Ausl\u00e4nder kann unter bestimmten Voraussetzungen Eigentum an einer Condominium-Einheit erwerben. Wichtig ist, dass das Geb\u00e4ude als Condominium registriert ist, die 49%-Ausl\u00e4nderquote nicht \u00fcberschritten wird und die gesetzlichen Nachweise f\u00fcr den Erwerb vorliegen. <\/p>\n\n Der Condominium Title Deed, oft Or Chor 2 genannt, ist der Eigentumstitel f\u00fcr eine konkrete Condo-Einheit. Er zeigt unter anderem die Einheit, die Fl\u00e4che, den Eigent\u00fcmer, den Anteil an Gemeinschaftseigentum und registrierte Belastungen. <\/p>\n\n Nein. Das Tabien Baan oder Hausbuch ist kein Eigentumstitel. Es dient der Adress- und Einwohnerregistrierung und beweist nicht, dass die eingetragene oder genannte Person Eigent\u00fcmer der Immobilie ist. <\/p>\n\n Ein Mietvertrag \u00fcber unbewegliches Verm\u00f6gen von mehr als drei Jahren muss schriftlich abgeschlossen und beim zust\u00e4ndigen Grundbuchamt registriert werden, damit er \u00fcber drei Jahre hinaus durchsetzbar ist. Die gesetzliche H\u00f6chstdauer betr\u00e4gt grunds\u00e4tzlich 30 Jahre. <\/p>\n\n In der Regel eher nicht oder nur nach sehr sorgf\u00e4ltiger rechtlicher Pr\u00fcfung. Dokumente wie Steuerquittungen oder schwache Besitznachweise bieten keine vergleichbare Sicherheit wie Chanote oder Nor Sor 3 Gor. Bei touristisch attraktiven Grundst\u00fccken mit auff\u00e4llig niedrigem Preis ist besondere Vorsicht geboten. <\/p>\n\n Vor dem Kauf oder Abschluss eines langfristigen Mietvertrags sollten mindestens Originaltitel, eingetragene Person, Belastungen, Grenzen, Zugang, Nutzungsbeschr\u00e4nkungen, Baurecht, Ausl\u00e4nderbeschr\u00e4nkungen und Registrierbarkeit beim Land Office gepr\u00fcft werden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Wer in Thailand Land, ein Haus, eine Villa oder ein Condominium kaufen oder langfristig mieten m\u00f6chte, muss den Grundst\u00fccktitel genau pr\u00fcfen. Dieser Beitrag erkl\u00e4rt Chanote, Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor und Condominium Title Deed.Warum Grundst\u00fccktitel in Thailand so wichtig sind<\/h1>\n\n
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Die wichtigsten Arten von Grundst\u00fccktiteln in Thailand<\/h1>\n\n
Dokument \/ Titel oder Zertifikate<\/strong><\/strong><\/td> Thai-Bezeichnung<\/strong><\/strong><\/td> Bedeutung<\/strong><\/strong><\/td> Rechtliche Sicherheit<\/strong><\/strong><\/td><\/tr><\/thead> Grundbuchtitel (Chanote)<\/strong><\/td> Nor Sor 4 Jor \/ \u0e19.\u0e2a. 4 \u0e08.<\/td> Vollwertiger Landtitel mit genau vermessenen Grenzen<\/td> H\u00f6chste Sicherheit<\/td><\/tr> Nor Sor 3 Gor<\/strong><\/td> \u0e19.\u0e2a. 3 \u0e01.<\/td> Best\u00e4tigtes Besitz-\/Nutzungsrecht, relativ genau vermessen<\/td> Gut, aber nicht gleich Chanote<\/td><\/tr> Nor Sor 3<\/strong><\/td> \u0e19.\u0e2a. 3<\/td> Besitznachweis mit weniger pr\u00e4zisen Grenzen<\/td> Mittel, erh\u00f6htes Pr\u00fcfungsrisiko<\/td><\/tr> Nor Sor 2<\/strong><\/td> \u0e19.\u0e2a. 2<\/td> Vorl\u00e4ufiges Nutzungs- oder Vorzugsrecht<\/td> Nicht f\u00fcr gew\u00f6hnlichen Kauf geeignet<\/td><\/tr> Sor Kor 1 \/ Besitzrechte \/ Steuerquittungen<\/strong><\/td> \u0e2a.\u0e04. 1 \/ Por Bor Tor<\/td> Sehr schwacher Nachweis, kein vollwertiger Landtitel<\/td> Hohes Risiko<\/td><\/tr> Condominium Title Deed<\/strong><\/td> Or Chor 2 \/ \u0e2d.\u0e0a. 2<\/td> Eigentumstitel f\u00fcr eine Condo-Einheit<\/td> Sicher, wenn Condo korrekt registriert und Quote eingehalten ist<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n Red Chanote, Green Chanote und Black Garuda: Was bedeuten die Farben?<\/h1>\n\n
Chanote: Der sicherste Landtitel in Thailand<\/h1>\n\n
\n
Nor Sor 3 Gor: Stark, aber nicht gleich Chanote<\/h1>\n\n
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Nor Sor 3: Besitznachweis mit erh\u00f6htem Risiko<\/h1>\n\n
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Nor Sor 2: Kein gew\u00f6hnlicher Eigentumstitel<\/h1>\n\n
Sor Kor 1, Besitzrechte und Steuerquittungen: Besonders vorsichtig sein<\/h1>\n\n
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Condominium Title Deed: Eigentum an einer Wohnung in Thailand<\/h1>\n\n
Langfristige Miete und Leasehold: Titelpr\u00fcfung bleibt wichtig<\/h1>\n\n
Schweizer Perspektive: Warum der Unterschied besonders wichtig ist<\/h1>\n\n
Fazit<\/h1>\n\n
H\u00e4ufige Fragen zu Grundst\u00fccktiteln in Thailand<\/strong><\/strong><\/h1>\n\n
Was ist der sicherste Grundst\u00fccktitel in Thailand?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n
Ist Nor Sor 3 Gor gleich gut wie Chanote?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n
Was ist der Unterschied zwischen Nor Sor 3 und Nor Sor 3 Gor?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n
Kann ein Ausl\u00e4nder ein Condominium in Thailand kaufen?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n
Was ist ein Condominium Title Deed?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n
Ist ein blaues Hausbuch ein Eigentumsnachweis?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n
Muss ein langfristiger Mietvertrag in Thailand registriert werden?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n
Sollte man Land mit schwachen Besitzdokumenten kaufen?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n
Was sollte vor dem Kauf oder Leasehold gepr\u00fcft werden?<\/strong><\/strong><\/h2>\n\n
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