Viele Ausländer träumen davon, in Thailand ein Haus zu kaufen. In Thailand dürfen Ausländer jedoch grundsätzlich kein Land besitzen. Zwar kann ein Ausländer unter bestimmten Voraussetzungen ein Gebäude oder eine Wohnung besitzen, das Grundstück darunter bleibt jedoch in der Regel für ausländisches Eigentum gesperrt. Der thailändische Land Code sieht ausländisches Grundeigentum nur in sehr begrenzten Ausnahmefällen vor.

Die bisherige Praxis: Thai Unternehmen mit Nominee-Struktur

In der Vergangenheit wurde Ausländern deshalb häufig empfohlen, eine thailändische Gesellschaft zu gründen. Die Gesellschaft kaufte dann das Grundstück und das Haus. Auf dem Papier hielten thailändische Gesellschafter mindestens 51 Prozent der Anteile, während der ausländische Käufer offiziell nur Minderheitsgesellschafter war.

Das Problem: In diesen Fällen waren die thailändischen Gesellschafter keine echten Investoren, sondern sogenannte Nominees oder Strohmänner. Sie hielten die Anteile nur treuhänderisch für den Ausländer. Der ausländische Käufer kontrollierte die Gesellschaft im Hintergrund, etwa durch Stimmrechtsvereinbarungen, Darlehensverträge, Blanko-Übertragungsformulare oder andere interne Abreden.

Eine solche Konstruktion ist rechtlich riskant. Sie wird als Umgehung des thailändischen Rechts bewertet, insbesondere wenn die Gesellschaft keinen echten Geschäftszweck verfolgt, sondern nur gegründet wurde, um ein Grundstück für einen Ausländer zu halten. Genau solche Strukturen stehen nun stärker im Fokus der Behörden.

Was hat sich geändert?

Thailand hat in den letzten Jahren begonnen, Nominee-Strukturen deutlich strenger zu kontrollieren. Nach aktuellen Berichten verschärft die Regierung die Massnahmen gegen ausländisch kontrollierte Nominee-Gesellschaften und Geldwäschereirisiken. Dabei sollen Daten zwischen Behörden besser verknüpft und verdächtige Gesellschaftsstrukturen gezielter untersucht werden.

Auch die thailändische Behörde Department of Business Development (DBD), hat in ihrem Jahresbericht für 2025 festgehalten, dass Nominee-Prüfungen besonders in sechs Hochrisikobereichen stattfinden. Dazu gehören ausdrücklich Landhandel und Immobilien, Tourismus, Hotels und Resorts, Logistik, E-Commerce, Lagerhaltung, Landwirtschaft und Bauwesen. Im Mai 2026 kündigte die DBD an, verstärkt gegen „Strohmannfirmen“ vorzugehen, bei denen Ausländer thailändische Staatsangehörige als Strohmänner einsetzen, um illegal Geschäfte zu betreiben.
Das bedeutet: Eine Gesellschaft, die ein Haus oder Grundstück hält, aber keine echte operative Geschäftstätigkeit ausübt, kann heute viel schneller auffallen als früher.

Das bedeutet: Eine Gesellschaft, die ein Haus oder Grundstück hält, aber keine echte operative Geschäftstätigkeit ausübt, kann heute viel schneller auffallen als früher.

Warum Nominee-Gesellschaften problematisch sind

Eine thailändische Gesellschaft darf grundsätzlich Land besitzen. Problematisch wird es aber dann, wenn diese Gesellschaft nur als Hülle dient, um einem Ausländer faktisch Landbesitz zu ermöglichen. Nach dem Foreign Business Act ist es verboten, thailändische Personen als Nominee-Gesellschafter einzusetzen, um ausländische Eigentums- oder Geschäftsbeschränkungen zu umgehen.

Verstösse können zu empfindlichen Strafen führen: bis zu drei Jahre Freiheitsstrafe, Geldbussen zwischen 100’000 und 1 Million Baht sowie tägliche Bussen, solange die rechtswidrige Struktur nicht beseitigt wird.

Ein thailändischer Staatsangehöriger, der einem Ausländer Beistand leistet, ihn unterstützt oder als Strohmann auftritt, um diesem die Ausübung einer Geschäftstätigkeit in Thailand unter Umgehung oder Verletzung der Gesetze zu ermöglichen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren, einer Geldstrafe zwischen 100.000 und 1.000.000 THB oder beidem bestraft.

Auch auf Grundstücksebene bestehen Risiken. Wenn ein thailändischer Gesellschafter oder eine thailändische Gesellschaft faktisch nur als Vertreter eines Ausländers agiert, kann dies als unzulässiger Erwerb von Land durch einen Ausländer gewertet werden. In solchen Fällen drohen nicht nur gesellschaftsrechtliche, sondern auch grundstücksrechtliche Konsequenzen. Das Grundstück/Haus wird verkauft.

Was passiert bei einer Prüfung?

Eine Prüfung kann verschiedene Punkte betreffen:

Die Behörden können untersuchen, woher das Kapital der thailändischen Gesellschafter stammt, ob diese tatsächlich wirtschaftlich beteiligt sind, ob Dividenden oder Gewinne an sie ausgeschüttet wurden, wer die Gesellschaft tatsächlich kontrolliert und ob die Gesellschaft einen realen Geschäftsbetrieb hat.

Verdächtig ist insbesondere, wenn ein thailändischer Gesellschafter in sehr vielen Firmen auftaucht, kein eigenes Kapital eingebracht hat, keine echte Rolle in der Gesellschaft spielt oder interne Verträge darauf hindeuten, dass der Ausländer trotz Minderheitsbeteiligung die vollständige Kontrolle ausübt.

Kommt die Behörde zum Schluss, dass eine illegale Nominee-Struktur vorliegt, kann dies zur Auflösung der Struktur, zur Liquidation der Gesellschaft, zum Verkauf des Grundstücks oder zu weiteren zivil-, steuer- oder strafrechtlichen Folgen führen (vgl. den Artikel von R.W.T dazu).

Was kann ich tun, wenn ich bereits eine solche Struktur habe?

Wer bereits ein Haus oder Grundstück in Thailand über eine thailändische Gesellschaft mit möglicher Nominee-Struktur hält, sollte die Situation nicht ignorieren. Die Behörden prüfen heute nicht mehr nur, ob auf dem Papier 51 Prozent der Anteile von thailändischen Personen gehalten werden. Entscheidend ist vielmehr, wer das Kapital eingebracht hat, wer die Gesellschaft tatsächlich kontrolliert, wer wirtschaftlich vom Grundstück profitiert und ob die Gesellschaft einen echten Geschäftszweck verfolgt.

Ein erster sinnvoller Schritt ist deshalb immer eine unabhängige rechtliche und steuerliche Prüfung. Dabei sollte nicht nur die Gesellschaftsstruktur angeschaut werden, sondern auch die Finanzierung, Gesellschafterverträge, Darlehen, Vollmachten, Stimmrechtsvereinbarungen, Buchhaltung, Steuererklärungen und die tatsächliche Nutzung der Immobilie.

1. Rechtliche Bestandsaufnahme: Ist es wirklich eine Nominee-Struktur?

Nicht jede thailändische Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung ist automatisch illegal. Bei einer Prüfung können insbesondere folgende Punkte relevant sein:

• Wer hat die Gesellschaft finanziert?
• Haben die thailändischen Gesellschafter eigenes Geld eingebracht?
• Wer kontrolliert die Bankkonten?
• Wer unterschreibt Verträge?
• Wer entscheidet über Verkauf, Vermietung oder Nutzung der Immobilie?
• Gibt es Blanko-Übertragungsformulare, Stimmrechtsvereinbarungen oder Nebenabreden?
• Hat die Gesellschaft einen echten Geschäftsbetrieb oder hält sie nur ein Haus?

Erst nach dieser Analyse lässt sich sinnvoll beurteilen, ob eine Restrukturierung, ein Verkauf oder eine Liquidation in Betracht kommt.

2. Nominees entfernen und echte thailändische Gesellschafter einsetzen

Eine mögliche Option ist, reine Strohmann-Gesellschafter aus der Gesellschaft zu entfernen und durch echte thailändische Gesellschafter zu ersetzen. Das kann zum Beispiel ein thailändischer Ehepartner, ein Familienmitglied oder ein tatsächlicher Geschäftspartner sein.

Wichtig ist aber: Der neue thailändische Gesellschafter muss wirtschaftlich echt beteiligt sein. Es reicht nicht, den bisherigen Nominee einfach durch eine andere Person zu ersetzen, wenn diese Person wiederum nur auf dem Papier Gesellschafter ist. Auch der Ehepartner darf nicht bloss als neuer Nominee eingesetzt werden. Diese Lösung kann sinnvoll sein, wenn tatsächlich eine familiäre oder geschäftliche Struktur besteht. Sie ist aber keine einfache Heilung einer illegalen Vergangenheit.

3. Die Gesellschaft in ein echtes operatives Unternehmen umwandeln

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Gesellschaft nicht mehr nur als Immobilien-Holding zu führen, sondern in ein echtes operatives Unternehmen umzuwandeln. Das kann sinnvoll sein, wenn tatsächlich ein legales Geschäft betrieben wird, etwa Vermietung, Hospitality, Tourismus, Verwaltung oder ein anderes erlaubtes Geschäft. Aber auch, dass die Struktur Substanz haben muss. Dazu gehören echte Geschäftstätigkeit, ordentliche Buchhaltung, reale Einnahmen, echte thailändische Beteiligung, nachvollziehbare Kapitalflüsse, korrekte Steuerdeklarationen und eine Geschäftsführung, die nicht nur auf dem Papier existiert.

Diese Option ist nicht geeignet, wenn lediglich nachträglich ein künstlicher Geschäftszweck geschaffen wird, um eine reine Haus-Holding zu rechtfertigen.

4. Verkauf der Immobilie und anschliessende Liquidation der Gesellschaft

Wenn das Haus nicht zwingend behalten werden muss, kann ein Verkauf der Immobilie eine mögliche Lösung sein. Danach kann die Gesellschaft liquidiert werden. Diese Variante ist oft die sauberste Lösung, wenn die Gesellschaft keinen echten Geschäftszweck hat und nur gegründet wurde, um ein Grundstück für einen Ausländer zu halten.

Dabei müssen jedoch mehrere Punkte geprüft werden, insbesondere Verkaufspreis, Grundstücksübertragungsgebühren, Steuern, offene Darlehen, Buchhaltung, Gesellschaftsschulden und die Verteilung eines allfälligen Liquidationserlöses.

Diese Option sollte daher nicht als einfacher Haus verkaufen und Firma schliessen-Schritt verstanden werden. Sie ist rechtlich genau zu prüfen und mit administrativen verbunden.

5. Eigentumsstruktur neu ordnen

In bestimmten Fällen kann geprüft werden, ob die Immobilie aus der Gesellschaft herausgelöst und die Struktur rechtlich neu geordnet wird. Denkbar ist zum Beispiel eine Übertragung des Grundstücks auf eine thailändische Person, verbunden mit einem rechtlich zulässigen Nutzungsrecht für den Ausländer. Auch eine Trennung von Haus- und Grundeigentum oder eine Leasehold-Struktur kann je nach Situation geprüft werden.

Diese Varianten werden hier jedoch nicht im Detail dargestellt, da sie eigene rechtliche Anforderungen haben. Weitere Informationen dazu, finden Sie in unserem separaten Blogbeitrag (leasehold, condominium, etc.). Wichtig ist vor allem: Sie dürfen nicht einfach eine neue, verschleierte Nominee-Struktur darstellen. Entscheidend bleibt immer, dass die wirtschaftliche Realität mit der rechtlichen Struktur übereinstimmt.

6. Sonderfälle prüfen

In gewissen Fällen können besondere Strukturen oder Genehmigungen relevant sein, etwa im Zusammenhang mit Board of Investment (BOI) Förderungen, grossen Investitionen oder bestimmten gewerblichen Projekten. Für private Hauskäufer sind solche Ausnahmen jedoch meist nicht realistisch. Trotzdem kann es sinnvoll sein, sie bei komplexeren Fällen kurz prüfen zu lassen, insbesondere wenn die Immobilie mit einer echten geschäftlichen Tätigkeit verbunden ist.

Fazit: Nicht abwarten, sondern professionell bereinigen

Thailand hat Nominee-Gesellschaften lange Zeit wenig kontrolliert. Diese Zeit scheint vorbei zu sein. Wer bereits eine thailändische Gesellschaft mit möglicher Nominee-Struktur hält, sollte die Situation deshalb nicht ignorieren. Wie beschrieben, bestehen meist mehrere Handlungsoptionen. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt jedoch stark vom Einzelfall ab.

Betroffene sollten keine übereilten Selbstkorrekturen vornehmen. Besonders riskant sind nachträgliche Dokumentenanpassungen, rückdatierte Verträge, künstliche Geldflüsse oder der schnelle Austausch von Nominees ohne rechtliche Prüfung. Solche Massnahmen können die Situation verschlimmern.

Sinnvoller ist ein geordneter Ablauf: Zuerst sollten alle Unterlagen gesammelt und die bestehende Struktur durch Rechts- und Steuerexperten geprüft werden. Danach kann entschieden werden, ob eine Restrukturierung, ein Verkauf, eine Liquidation oder eine andere rechtlich zulässige Lösung am besten geeignet ist. Eine freiwillige, saubere und professionell begleitete Bereinigung ist in der Regel besser als eine erzwungene Lösung unter behördlichem Druck.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Wer betroffen ist, kann sich gerne für eine individuelle Beratung durch einen spezialisierten Anwalt und Steuerberater bei uns melden.