Für ausländische Käufer ist ein Condominium oft die klarste Form des Immobilieneigentums in Thailand. Anders als beim Kauf eines Hauses oder einer Villa steht beim Condominium nicht der Erwerb von Land im Vordergrund, sondern der Erwerb einer rechtlich abgegrenzten Einheit innerhalb eines registrierten Condominium-Projekts.

Trotzdem ist der Kauf eines Condos nicht risikofrei. Vor jeder Zahlung und vor jeder Unterschrift sollte geprüft werden, ob die Einheit tatsächlich als Condominium registriert ist, ob sie in der Foreign Quota übertragen werden kann, ob der Verkäufer Eigentümer ist und ob der Transfer beim zuständigen Land Office rechtlich möglich ist.

Besonders wichtig ist diese Prüfung für ausländische Käufer, Schweizer Investoren, gemischt-nationale Ehepaare, Erben und Personen, die ein Condo für Ferien, Ruhestand, Vermietung oder als langfristige Wohnlösung erwerben möchten.

Condo ist nicht gleich Apartment

Ein häufiger Fehler besteht darin, Begriffe wie „Condo“, „Apartment“, „Residence“ oder „Serviced Apartment“ gleichzusetzen. Rechtlich ist das nicht dasselbe.

Ein Condominium ist ein nach thailändischem Recht registriertes Projekt, bei dem einzelne Einheiten separat übertragen und registriert werden können. Ein Apartment oder eine Residence kann dagegen ein anderes Vertragsmodell sein, etwa ein Miet-, Lizenz- oder Nutzungsrecht.

Für ausländische Käufer ist diese Unterscheidung entscheidend. Nur wenn es sich tatsächlich um ein registriertes Condominium handelt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, kann ausländisches Freehold-Eigentum an der Einheit möglich sein.

Foreign Quota: Die 49%-Grenze prüfen

Der zentrale Punkt beim Condo-Kauf durch Ausländer ist die sogenannte Foreign Quota. Nach dem Condominium Act dürfen Ausländer und bestimmte ausländische juristische Personen zusammen grundsätzlich nicht mehr als 49% der gesamten Fläche aller Einheiten eines Condominium-Projekts halten.

Thai Quota: Warum Vorsicht geboten ist

Nicht jede Einheit in einem Condominium-Projekt kann automatisch als ausländisches Freehold-Eigentum übertragen werden. Ein Projekt kann Einheiten in der Foreign Quota und Einheiten in der Thai Quota haben.

Wird eine Einheit in der Thai Quota angeboten, kann ein ausländischer Käufer diese Einheit nicht als ausländisches Freehold-Eigentum erwerben. In der Praxis werden solche Einheiten teilweise über thailändische Gesellschaften, Leasehold-Strukturen oder andere Modelle angeboten. Solche Strukturen müssen sorgfältig geprüft werden, weil sie rechtlich deutlich andere Risiken haben können als ein direkter Foreign-Quota-Freehold-Kauf.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn eine Einheit als „foreign buyer friendly“ vermarktet wird, aber nicht klar bestätigt wird, dass sie tatsächlich in der Foreign Quota übertragen werden kann.

Due-Diligence-Checkliste für den Condo-Kauf

1. Condominium-Registrierung prüfen

Zuerst sollte geklärt werden, ob das Gebäude tatsächlich als Condominium registriert ist. Marketingbegriffe allein reichen nicht aus.

Zu prüfen sind insbesondere:

• condominium registration,
• Projektname,
• zuständiges Land Office,
• der Grundbuchtitel,
• die Nummer und Lage der Einheit,
• registrierte Fläche,
• gemeinschaftliche Flächen,
• Hausordnung und Verwaltung,
• Status der Juristic Person des Condominium-Projekts.

2. Unit Title und Eigentümer prüfen

Der Unit Title ist der zentrale Nachweis für das Eigentum an der konkreten Einheit. Vor dem Kauf sollte geprüft werden, wer im Titel als Eigentümer eingetragen ist und ob diese Person oder Gesellschaft tatsächlich verkaufen darf. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Vorder- und Rückseite des Unit Title,
• Name des eingetragenen Eigentümers,
• Übereinstimmung mit Verkäufer oder Verkaufspartei,
• Vollmachten, falls nicht der Eigentümer selbst unterschreibt,
• Pass, ID oder Company Affidavit des Verkäufers,
• bei Gesellschaften: Vertretungsberechtigung und Zeichnungsbefugnis.

Wenn eine thailändische Gesellschaft Verkäuferin ist, sollten die beim Department of Business Development, kurz DBD, verfügbaren Unternehmensunterlagen geprüft werden, insbesondere Company Affidavit, Direktoren, Zeichnungsberechtigung und soweit verfügbar Jahresabschlüsse.

3. Belastungen und Rechte Dritter prüfen

Auf der Rückseite des Unit Title können wichtige Eintragungen stehen. Diese sollten nicht übersehen werden:

Zu prüfen sind:

• Hypotheken,
• Pfandrechte oder Sicherheiten,
• gerichtliche Sperren,
• bestehende Mietrechte,
• Nutzungsrechte Dritter,
• laufende Streitigkeiten,
• sonstige Eintragungen beim Land Office.

Eine Einheit kann wirtschaftlich und rechtlich erheblich belastet sein, auch wenn sie in Verkaufsunterlagen als „frei“ oder „ready to transfer“ beschrieben wird.

4. Foreign Quota schriftlich bestätigen lassen

Vor einer Zahlung sollte die Foreign Quota schriftlich bestätigt werden. Diese Bestätigung sollte nicht nur vom Verkäufer stammen, sondern möglichst auch durch die Condominium Juristic Person oder im Rahmen der Land-Office-Prüfung abgesichert werden.

Zu prüfen sind:

• Ist die Einheit aktuell in der Foreign Quota?
• Bleibt die 49%-Grenze nach dem Transfer eingehalten?
• Gibt es frühere Verkäufe oder Reservierungen, die die Quote beeinflussen?
• Kann die Juristic Person die Quote bestätigen?
• Wird die Quote im Kaufvertrag ausdrücklich erwähnt?

5. Geldüberweisung aus dem Ausland und FET-Nachweis

Für den Erwerb eines Condominiums durch einen ausländischen Käufer ist die Herkunft der Kaufpreiszahlung besonders wichtig. In der Praxis muss der Käufer nachweisen können, dass der Kaufpreis ordnungsgemäss aus dem Ausland nach Thailand überwiesen wurde.

Der Foreign Exchange Transaction Form, häufig FET oder früher Thor Tor 3 genannt, dient als Nachweis der ausländischen Geldüberweisung und wird für die Registrierung beim Land Department benötigt.

Wichtige Punkte sind:

• Die Überweisung muss aus dem Ausland nach Thailand erfolgen.
• Der Zweck der Überweisung muss klar als Condo-Kauf angegeben werden.
• Der Name des Käufers sollte korrekt im Banknachweis erscheinen.
• Die Bank in Thailand sollte rechtzeitig bestätigen, welche Dokumente ausgestellt werden können.
• Bei Beträgen unterhalb bestimmter Schwellen können andere Bankbestätigungen statt eines klassischen FET relevant sein.

Fehler bei der Überweisung können den Transfer beim Land Office erschweren oder verzögern. Deshalb sollte die Zahlungsstruktur vor der Überweisung mit Bank, Verkäufer und rechtlicher Beratung abgestimmt werden.

6. Kaufvertrag prüfen

Der Kaufvertrag sollte nicht nur den Preis nennen, sondern die gesamte Transaktionsstruktur klar regeln.

Wichtige Punkte sind:

• genaue Bezeichnung der Einheit,
• Kaufpreis und Zahlungsplan,
• Währung und Überweisungsweg,
• Foreign-Quota-Bestätigung,
• Rücktrittsrechte bei negativer Due Diligence,
• Rückzahlung der Reservation Fee bei rechtlichen Problemen,
• Übergabedatum,
• Zustand der Einheit bei Übergabe,
• Möblierung und Inventar,
• Steuer- und Gebührenaufteilung,
• Folgen bei verspätetem Transfer,
• Dokumente, die Verkäufer und Käufer zum Transfer mitbringen müssen.

Besonders wichtig ist, dass der Vertrag mit dem übereinstimmt, was beim Land Office tatsächlich registriert werden kann.

7. Reservation Agreement nicht unterschätzen

Viele Käufer unterschreiben zuerst ein kurzes Reservation Agreement und zahlen eine Reservation Fee. Gerade dieses Dokument kann aber entscheidend sein. Geprüft werden sollte:

Zu prüfen sind:

• Ist die Reservation Fee rückerstattbar?
• Unter welchen Bedingungen kann der Käufer zurücktreten?
• Was passiert, wenn die Foreign Quota nicht verfügbar ist?
• Was passiert, wenn Belastungen gefunden werden?
• Wird der Kaufpreis verbindlich festgelegt?
• Gibt es eine Frist für Due Diligence?
• Wird der Käufer zu früh zu weiteren Zahlungen verpflichtet?

Eine Reservation Fee sollte nicht gezahlt werden, wenn noch unklar ist, ob der Verkäufer Eigentümer ist, ob die Einheit in der Foreign Quota übertragen werden kann oder ob rechtliche Belastungen bestehen.

8. Offene Common Fees und Sinking Fund prüfen

Bei Condominium-Projekten bestehen in der Regel laufende Common Fees und teilweise Beiträge zu einem Sinking Fund. Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob der Verkäufer alle Beiträge bezahlt hat und ob nach dem Kauf besondere Kosten auf den Käufer zukommen. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• offene Common Fees,
• Sinking Fund Beiträge,
• Rückstände des Verkäufers,
• geplante Sonderumlagen,
• grössere Reparaturen oder Sanierungen,
• finanzielle Lage der Juristic Person,
• Protokolle wichtiger Eigentümerversammlungen,
• Hausordnung und Nutzungsbeschränkungen.

Das ist besonders wichtig, wenn das Condo vermietet, renoviert oder als Ferienwohnung genutzt werden soll.

9. Vermietbarkeit und Nutzung prüfen

Nicht jedes Condo darf beliebig vermietet oder touristisch genutzt werden. Neben der Hausordnung können auch Hotelrecht, lokale Vorschriften und Regeln der Juristic Person relevant sein.

Zu prüfen sind:

• Ist langfristige Vermietung erlaubt?
• Ist kurzfristige Vermietung erlaubt oder eingeschränkt?Is short-term rental permitted or restricted?
• Gibt es Mindestmietdauern?
• Gibt es Einschränkungen für Plattformvermietung?
• Gibt es Regeln zu Haustieren, Renovation, Lärm oder gewerblicher Nutzung?
• Ist die geplante Nutzung mit der Hausordnung vereinbar?

Wer ein Condo als Renditeobjekt kauft, sollte diese Punkte vor dem Kauf klären.

10. Steuern und Gebühren vorab berechnen

Beim Transfer eines Condominiums fallen in Thailand verschiedene Steuern und Gebühren an. Die Transfer Fee beträgt üblicherweise 2% des offiziellen Schätzwerts. Zusätzlich können je nach Fall Specific Business Tax, Stamp Duty und Withholding Tax anfallen.

Typischerweise sollten vor dem Kauf berechnet und vertraglich zugeteilt werden.

Erforderliche Unterlagen für eine erste Prüfung

Für eine erste Due Diligence sind typischerweise folgende Unterlagen hilfreich:

• Kopie des Unit Title, Vorder- und Rückseite,
• Kaufvertragsentwurf oder Reservation Agreement,
• Passkopie oder ID des Verkäufers,
• bei Gesellschaften: Company Affidavit und DBD-Unterlagen,
• Bestätigung der Condominium Juristic Person zur Foreign Quota,
• Nachweis über offene oder bezahlte Common Fees,
• Hausordnung des Condominium-Projekts,
• Informationen zu Sinking Fund und Sonderumlagen,
• Inventarliste bei möbliertem Kauf,
• Zahlungsplan,
• Angaben zur geplanten Geldüberweisung,
• Entwurf der Vollmacht, falls eine Partei nicht persönlich erscheint.

Typische Fehler ausländischer Käufer

Ausländische Käufer machen beim Condo-Kauf in Thailand häufig ähnliche Fehler. Dazu gehören insbesondere:

• Unterscheidung zwischen Apartment und Condominium,
• Vertrauen auf Verkaufsbroschüren statt Prüfung der Registrierung,
• Kauf einer Einheit in der Thai Quota ohne tragfähige Struktur,
• Zahlung einer Reservation Fee vor Prüfung der Foreign Quota,
• fehlende Prüfung des Unit Title,
• keine Prüfung der Rückseite des Titels,
• unklare oder nicht rückerstattbare Anzahlungen,
• falsche oder schlecht dokumentierte Geldüberweisung,
• keine Prüfung offener Common Fees,
• keine Prüfung der Hausordnung,
• Annahme, dass touristische Kurzzeitvermietung automatisch erlaubt ist,
• ·fehlende Regelung zu Steuern, Gebühren und Transferkosten.

Viele dieser Fehler lassen sich vermeiden, wenn die Due Diligence vor der ersten grösseren Zahlung durchgeführt wird.

Warnzeichen beim Condo-Kauf

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

• der Verkäufer nur Kopien, aber keine überprüfbaren Originalunterlagen vorlegt,
• die Einheit als „Foreign Freehold“ beworben wird, aber keine Quotenbestätigung vorliegt,
• der Verkäufer nicht im Unit Title eingetragen ist,
• eine Vollmacht unklar oder veraltet ist,
• die Reservation Fee nicht rückerstattbar sein soll,
• hohe Anzahlungen vor Due Diligence verlangt werden,
• Banknachweise zur Geldüberweisung nicht geklärt sind,
• offene Common Fees verschwiegen werden,
• die Hausordnung nicht herausgegeben wird,
• der Verkäufer mündlich Zusicherungen macht, die nicht im Vertrag stehen.

Off-plan-Projekt

Wer ein Off-plan-Condo oder ein noch nicht fertiggestelltes Projekt kaufen möchte, muss zusätzlich Entwickler, Projektland, Baubewilligung, Zahlungsplan, EIA, Baufortschritt und Rücktrittsrechte prüfen.

Fazit

Der Kauf eines Condominiums in Thailand kann für ausländische Käufer eine attraktive und rechtlich klare Struktur sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Übersicht und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.