Wer in Thailand eine Immobilie kauft, die noch nicht fertiggestellt ist, trägt andere Risiken als beim Kauf eines bestehenden Hauses, einer fertigen Villa oder einer bereits registrierten Condominium-Einheit. Beim Off-plan Kauf vertraut der Käufer darauf, dass ein Entwickler oder Bauunternehmer das Projekt später wie versprochen plant, bewilligt, baut, fertigstellt und überträgt.

Deshalb reicht eine normale Immobilienprüfung nicht aus. Neben Titel, Eigentümer und Vertrag müssen zusätzlich Entwickler, Bauunternehmer, Projektland, Baubewilligungen, Zoning, Environmental Impact Assessment, Zahlungsplan, Baufortschritt, Mängelhaftung und Rücktrittsrechte geprüft werden.

Was fällt unter Off-plan oder Bauprojekt?

Dieser Beitrag betrifft alle Fälle, in denen die Immobilie noch nicht vollständig fertiggestellt oder noch nicht rechtlich übertragen werden kann.

Dazu gehören insbesondere:

• Off-plan Condominiums,
• noch nicht fertiggestellte Villen,
• geplante Häuser in einem Villenprojekt,
• individuelle Bauprojekte auf ausgewähltem Land,
• Bau auf gemietetem Land,
• Bau auf Land des Ehepartners oder einer thailändischen Gesellschaft,
• Umbau, Erweiterung oder Neubau eines bestehenden Gebäudes,
• Projekte mit Entwickler, Bauunternehmer, Architekt oder Generalunternehmer.

Die zentrale Frage lautet: Wird eine bestehende Immobilie gekauft, oder wird ein zukünftiges Projekt versprochen?

Unterschied zwischen Off-plan Projekt und individuellem Bauprojekt

Bei einem Off-plan Projekt kauft der Käufer typischerweise eine Einheit oder Villa in einem Projekt, das vom Entwickler geplant, vermarktet und gebaut wird. Der Käufer hat oft nur begrenzten Einfluss auf Planung, Materialien, Bauweise und Projektstruktur.

Bei einem individuellen Bauprojekt beauftragt der Käufer dagegen einen Bauunternehmer, Architekten oder Entwickler mit der Errichtung eines bestimmten Hauses oder einer Villa. Hier ist der Bauvertrag besonders wichtig, weil der Käufer häufig direkt Baufortschritt, Materialqualität, Mehrkosten, Bauaufsicht und Abnahme kontrollieren muss.

In beiden Fällen gilt: Je früher die rechtliche und technische Prüfung erfolgt, desto besser. Nach Zahlung einer grösseren Reservation Fee, Anzahlung oder Bauzahlung ist die Verhandlungsposition des Käufers deutlich schwächer.

Due-Diligence-Checkliste für Off-plan und Bauprojekte

1. Entwickler oder Bauunternehmer prüfen

Bei Off-plan Käufen und Bauprojekten steht die Person oder Gesellschaft hinter dem Projekt im Zentrum. Schöne Renderings, Showrooms, Broschüren oder Verkaufsversprechen ersetzen keine Prüfung.

Bei thailändischen Gesellschaften sollten mindestens Firmenname, Anschrift und Registrierungsdaten bekannt sein. Über das Department of Business Development (DBD) können Unternehmensinformationen und registrierte Dokumente geprüft werden. Zu prüfen sind insbesondere:

Zu prüfen sind:

• Company Affidavit / Handelsregisterauszug,
• vollständiger Name der Gesellschaft,
• registrierte Adresse,
• vertretungsberechtigte Direktoren,
• Zeichnungsberechtigung,
• registriertes Kapital,
• Gesellschafterstruktur,
• Jahresabschlüsse, soweit verfügbar,
• frühere Projekte,
• Referenzen,
• laufende oder frühere Gerichtsverfahren,
• Insolvenz- oder Liquidationsrisiken,
• Beschwerden früherer Käufer,
• tatsächliche Erfahrung mit vergleichbaren Projekten.

Bei kleineren Bauunternehmern oder Einzelunternehmen sollte zusätzlich geprüft werden, ob ausreichend Personal, Subunternehmer, Liquidität, Versicherungen, Projektmanagement und technische Kompetenz vorhanden sind.

2. DBD-Unterlagen und Vertretungsberechtigung prüfen

Wenn der Entwickler oder Bauunternehmer eine thailändische Gesellschaft ist, sollte geprüft werden, wer für die Gesellschaft verbindlich unterschreiben darf.

Ein Vertrag ist nur dann durchsetzbar, wenn er von einer tatsächlich zeichnungsberechtigten Person unterschrieben wird. Das DBD stellt auch englische Business Registration Certificates bereit, die elektronisch heruntergeladen oder per Post zugestellt werden können. Die Echtheit solcher Zertifikate kann über Referenznummer oder digitale Signatur geprüft werden. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Stimmt der Firmenname im Vertrag mit den DBD-Unterlagen überein?
• Ist die Gesellschaft noch aktiv?
• Wer sind die Direktoren?
• Darf ein Direktor allein unterschreiben oder nur gemeinsam?
• Is a company seal required?
• Ist ein Firmensiegel erforderlich?
• Hat die Gesellschaft bereits Jahresabschlüsse eingereicht?
• Gibt es Hinweise auf wirtschaftliche Schwierigkeiten?

Gerade bei hohen Anzahlungen ist es riskant, nur mit einer Verkaufsperson, Agentur oder Projektgesellschaft zu verhandeln, ohne die dahinterstehende juristische Person zu prüfen.

3. Projektland prüfen

Auch bei Off-plan Projekten beginnt die Prüfung mit dem Land. Ein Entwickler kann ein Projekt nur dann zuverlässig verkaufen, wenn er über das Projektland verfügen kann. Zu prüfen sind insbesondere:

Zu prüfen sind:

• Landtitel,
• Eigentümer des Projektlands,
• Vorder- und Rückseite des Titels,
• Plot Number,
• die Fläche,
• Die Grenzen,
• Belastungen/Dienstbarkeiten,
• Hypotheken,
• registrierte Mietrechte,
• Nutzniessungsrecht,
• Baurrechten (Superficies),
• Wegrechte,
• gerichtliche Sperren,
• Zugriff des Entwicklers auf das Land,
• Übereinstimmung zwischen Projektplan und tatsächlichem Grundstück.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Entwickler das Land noch nicht besitzt, nur einen Kaufoptionsvertrag hat oder das Projektland mit Hypotheken oder Rechten Dritter belastet ist.

4. Zugang und Infrastruktur prüfen

Ein Projekt kann nur dann praktisch nutzbar sein, wenn Zugang und Infrastruktur gesichert sind. Das gilt für Condominiums, Villenprojekte und individuelle Bauvorhaben. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• rechtlicher Zugang zu einer öffentlichen Strasse,
• registriertes Wegrecht, falls der Zugang über fremdes Land führt,
• Zufahrt für Bauphase und spätere Nutzung,
• Wasseranschluss,
• Stromversorgung,
• Abwasserlösung,
• Internet und Telekommunikation,
• Entwässerung,
• Parkplätze
• Brandschutz und Notfallzugang,
• Wartung von privaten Strassen und Gemeinschaftsflächen.

Ein faktisch genutzter Weg ist nicht immer rechtlich gesichert. Gerade bei Hanglagen, Inseln, Strandgrundstücken oder Villenprojekten sollte der Zugang früh geprüft werden.

5. Bauzonen, Baurecht und geplante Nutzung prüfen

Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob das geplante Projekt am konkreten Standort überhaupt zulässig ist. Nicht jedes Grundstück darf beliebig bebaut, erweitert, touristisch genutzt oder gewerblich betrieben werden. Zu prüfen sind insbesondere:

Zu prüfen sind:

• Bauzonen,
• zulässige Nutzung,
• Bauhöhe
• Grenzabstände
• Flächennutzungsquote,
• Freiflächenanteil,
• Umweltauflagen,
• Küstenschutz,
• Hanglage,
• Nationalpark- oder Schutzgebiete,
• lokale Vorschriften,
• Einschränkungen für Hotel-, Resort- oder Kurzzeitvermietung.

Nach thailändischem Baurecht kann für Bau, Änderung oder Abriss eines Gebäudes eine Bewilligung der lokalen Behörde erforderlich sein. Deshalb sollte vor grösseren Zahlungen geprüft werden, ob die notwendigen Bewilligungen bereits vorliegen oder zumindest rechtlich erhältlich sind.

6. Baubewilligung prüfen

Bei Off-plan Projekten sollte klar unterschieden werden zwischen geplanten, beantragten und bereits genehmigten Bauunterlagen. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Liegt eine Baubewilligung vor?
• Wurde sie nur beantragt oder bereits genehmigt?
• Auf wessen Namen wurde sie ausgestellt?
• Deckt sie das tatsächlich beworbene Projekt ab?
• Stimmen Baupläne, Anzahl Einheiten, Gebäudehöhe und Nutzfläche mit den Verkaufsunterlagen überein?
• Gibt es Auflagen der Behörde?
• Gibt es spätere Änderungen oder Nachtragsbewilligungen?
• Was passiert, wenn die Bewilligung nicht erteilt wird?

Ein Projekt, das nur anhand von Renderings und Verkaufsplänen vermarktet wird, aber noch keine gesicherte Bewilligungsgrundlage hat, birgt ein deutlich höheres Risiko.

7. EIA: Environmental Impact Assessment prüfen

Larger projects may require an Environmental Impact Assessment, commonly referred to as an EIA.

Bei grösseren Projekten kann eine Environmental Impact Assessment, kurz EIA, erforderlich sein. Nach den veröffentlichten EIA-Unterlagen der thailändischen Behörden können unter anderem Hotels oder Resorts ab 80 Einheiten oder 4’000 m² Nutzfläche sowie Wohngebäude ab 80 Einheiten oder 4’000 m² Nutzfläche EIA-pflichtig sein, jeweils im Zusammenhang mit der Beantragung einer Baubewilligung oder einer entsprechenden Anzeige bei der lokalen Behörde.

Auch bestimmte Hochhäuser, grosse Gebäude, Projekte in sensiblen Lagen sowie Landentwicklungsprojekte können EIA-relevant sein. Die EIA-Unterlagen nennen beispielsweise besondere Schwellen für Hochhäuser, grosse Gebäude und bestimmte Landentwicklungen.

Besonders wichtig ist die EIA-Prüfung bei Condominiums, Hotels, Resorts, Villenprojekten, Küstenlagen, Hanglagen, Inseln und umweltsensiblen Gebieten.

8. Foreign Quota bei Off-plan Condominiums prüfen

Wenn es sich um ein Off-plan Condominium handelt, muss zusätzlich die Foreign Quota geprüft werden. Ausländer können in einem Condominium-Projekt grundsätzlich bis zu 49% der gesamten Unit-Fläche halten.

Beim Off-plan Kauf sollte daher nicht nur gefragt werden, ob das Projekt später als Condominium registriert werden soll. Es muss auch geprüft werden, ob die konkrete Einheit tatsächlich für ausländisches Freehold-Eigentum vorgesehen ist und wie dies im Vertrag abgesichert wird. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Wird das Projekt rechtlich als Condominium registriert?
• Ist die gewünschte Einheit für die Foreign Quota reserviert?
• Wird dies im Vertrag ausdrücklich bestätigt?
• Was passiert, wenn die Foreign Quota später nicht verfügbar ist?
• Welche Bank- und Überweisungsnachweise werden für den Transfer benötigt?
• Wann erfolgt die eigentliche Registrierung beim Land Office?

Eine blosse Verkaufszusage reicht nicht aus, wenn die rechtliche Registrierung später nicht möglich ist.

Vertragliche Absicherung beim Off-plan Kauf

9. Reservation Agreement sorgfältig prüfen

Viele Käufer unterschreiben zuerst ein Reservationsvertrag und zahlen eine Reservation Fee. Gerade dieses Dokument ist wichtig, weil es häufig die Grundlage für spätere Zahlungen bildet. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Ist die Reservation Fee rückerstattbar?
• Gibt es eine Frist für Due Diligence?
• Kann der Käufer zurücktreten, wenn Titel, Bewilligungen oder EIA nicht passen?
• Was passiert, wenn die Baubewilligung nicht erteilt wird?
• Was passiert, wenn die Foreign Quota nicht verfügbar ist?
• Wann wird der Hauptvertrag unterzeichnet?
• Ist der Käufer bereits zu weiteren Zahlungen verpflichtet?
• Sind mündliche Zusagen schriftlich aufgenommen?

Eine Reservation Fee sollte nicht gezahlt werden, wenn noch unklar ist, ob Entwickler, Projektland, Bewilligungen und Struktur tragfähig sind.

10. Kaufvertrag oder Sale and Purchase Agreement prüfen

Der Hauptvertrag sollte detailliert regeln, was genau gebaut, geliefert und übertragen wird. Wichtige Punkte sind:

Wichtige Punkte sind:

• genaue Beschreibung der Einheit oder Villa,
• Lage im Projekt,
• Grundstücks- oder Unit-Angaben,
• die Fläche,
• Baupläne als Vertragsanhang,
• technische Spezifikationen,
• Materialen,
• Möblierung,
• Ausstattung,
• Zahlungsplan,
• Fertigstellungstermin,
• Übergabebedingungen,
• Verzugsfolgen,
• Rücktrittsrechte,
• Rücktrittsrechte,
• Mängelhaftung,
• Flächenabweichungen,
• Steuer- und Gebührenaufteilung,
• Registrierung beim Land Office,
• Streitbeilegung und Gerichtsstand.

Der Vertrag sollte nicht nur auf allgemeine Marketingunterlagen verweisen. Entscheidend ist, welche Pläne, Materialien und Spezifikationen rechtlich verbindlicher Vertragsbestandteil sind.

11. Zahlungsplan nach Baufortschritt prüfen

Ein zentrales Risiko beim Off-plan Kauf liegt darin, dass Käufer zu früh zu viel zahlen. Deshalb sollte der Zahlungsplan möglichst an objektive Baufortschritte gebunden sein. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Wie hoch ist die Reservationsgebühr?
• Wie hoch ist die Anzahlung?
• Wann werden weitere Raten fällig?
• Sind Raten an echte Baufortschritte geknüpft?
• Wer bestätigt den Baufortschritt?
• Gibt es unabhängige Kontrolle?
• Was passiert bei Bauverzug?
• Darf der Käufer Zahlungen zurückhalten?
• Gibt es Escrow, Treuhand oder andere Sicherungsmechanismen?
• Was passiert bei Projektabbruch?

Je weniger Projektfortschritt vorhanden ist, desto vorsichtiger sollte der Käufer mit grossen Vorauszahlungen sein.

12. Schutz bei Verzögerung und Projektabbruch

Off-plan Projekte können sich verzögern oder im schlimmsten Fall scheitern. Deshalb sollte der Vertrag klare Folgen regeln. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• verbindlicher Fertigstellungstermin,
• zulässige Verlängerungsgründe,
• Vertragsstrafe oder Verzugsentschädigung,
• Rücktrittsrecht nach bestimmter Verzögerung,
• Rückzahlungspflicht bei Projektabbruch,
• Sicherheiten oder Garantien,
• Umgang mit höherer Gewalt,
• Informationspflicht des Entwicklers,
• Nachweis der Projektfinanzierung,
• Rechte des Käufers bei wesentlichen Planänderungen.

Besonders kritisch sind Verträge, in denen der Entwickler viele Verlängerungsmöglichkeiten hat, der Käufer aber kaum Rücktritts- oder Rückzahlungsrechte erhält.

Individuelles Bauprojekt: Zusätzliche Prüfung des Bauvertrags

13. Bauvertrag als eigener Risikobereich

Bei einem individuellen Bauprojekt reicht ein einfacher Kaufvertrag nicht aus. Der Bauvertrag muss detailliert regeln, welche Leistung der Bauunternehmer schuldet, wann bezahlt wird und wie Qualität, Mängel und Änderungen kontrolliert werden.

Nach dem thailändischen Civil and Commercial Code ist ein Werkvertrag ein Vertrag, bei dem der Unternehmer ein bestimmtes Werk herstellt und der Auftraggeber dafür Vergütung bezahlt. Das Gesetz enthält unter anderem Regeln zur Materialqualität, zur Inspektion während der Ausführung, zu Verzögerungen, Mängeln und zur Haftung des Unternehmers. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Wer ist Auftragnehmer?
• Ist der Auftragnehmer eine natürliche Person oder eine Gesellschaft?
• Gibt es einen Generalunternehmer?
• Wer sind Architekt, Ingenieur und Bauleiter?
• Wer beantragt die Baubewilligung?
• Auf wessen Namen wird die Bewilligung ausgestellt?
• Gibt es vollständige Baupläne?
• Gibt es statische Berechnungen?
• Gibt es ein Bill of Quantities / Leistungsverzeichnis?
• Sind Materialien, Marken und Qualität definiert?
• Gibt es Alternativen bei Materialwechsel?
• Wer überwacht die Baustelle?
• Wie werden Baufortschritte dokumentiert?

14. Baufortschritt, Inspektion und Abnahme

Der Auftraggeber sollte das Recht haben, die Arbeiten während der Bauphase zu prüfen oder prüfen zu lassen.

Der thailändische Civil and Commercial Code sieht vor, dass der Unternehmer die Inspektion des Werks während der Ausführung zulassen muss; bei Verzögerung oder absehbar mangelhafter Ausführung bestehen unter bestimmten Voraussetzungen Rechte des Auftraggebers.

Vertraglich geregelt werden sollten:

• regelmässige Baustelleninspektionen,
• Fotodokumentation,
• Baufortschrittsberichte,
• unabhängige Bauaufsicht,
• Meilensteine,
• Abnahme einzelner Bauphasen,
• Schlussabnahme,
• Snagging List / Mängelliste,
• Fristen zur Mängelbehebung,
• Einbehalt bis zur Mängelbehebung.

Ohne klare Abnahme- und Mängelprozesse wird es später oft schwierig, Ansprüche praktisch durchzusetzen.

15. Mängelhaftung und Retention

Bei Bauprojekten sollte nicht nur geregelt werden, wann der Käufer zahlen muss, sondern auch, was bei Mängeln passiert.

Der Civil and Commercial Code enthält Regeln zur Haftung des Unternehmers für Mängel; soweit vertraglich nichts anderes vorgesehen ist, kann die Haftung für Mängel je nach Art des Werks zeitlich begrenzt sein, bei Gebäudestrukturen auf Land grundsätzlich länger als bei gewöhnlichen Werken. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Gibt es eine Gewährleistungsfrist für Mängel?
• Wie lange haftet der Bauunternehmer?
• Welche Mängel sind abgedeckt?
• Gibt es Garantie für Struktur, Dach, Elektrik, Sanitär und Materialien?
• Wird ein Teil des Preises als Rückbehalt einbehalten?
• Wann wird der Rückbehalt freigegeben?
• Wer trägt Kosten der Mängelbehebung?
• Was passiert, wenn der Bauunternehmer nicht reagiert?
• Gibt es Versicherungen?

Ein niedriger Baupreis ist wenig wert, wenn Mängelhaftung, Bauaufsicht und Abnahme unklar geregelt sind.

16. Subunternehmer und Verantwortlichkeit

Viele Bauunternehmer arbeiten mit Subunternehmern. Das ist üblich, sollte aber vertraglich geregelt sein. Der Civil and Commercial Code sieht vor, dass ein Unternehmer unter bestimmten Voraussetzungen Subunternehmer einsetzen kann, aber grundsätzlich für deren Arbeit verantwortlich bleibt.

Zu prüfen sind:

• Darf der Bauunternehmer Subunternehmer einsetzen?
• Müssen Subunternehmer vorher genehmigt werden?
• Wer haftet für Fehler der Subunternehmer?
• Gibt es Nachweise zu Qualifikation und Versicherung?
• Wer ist für Arbeitssicherheit verantwortlich?
• Wer koordiniert die Baustelle?

Gerade bei Villen, Pools, Elektrik, Klimaanlagen, Statik und Hanglagen ist klare Verantwortlichkeit entscheidend.

Erforderliche Unterlagen für eine erste Prüfung

Für eine erste Due Diligence bei Off-plan Käufen oder individuellen Bauprojekten sind typischerweise folgende Unterlagen hilfreich:

Zum Entwickler oder Bauunternehmer

• Company Affidavit / DBD-Unterlagen,
• Firmenname und registrierte Adresse,
• Namen der Direktoren,
• Zeichnungsberechtigung,
• Gesellschafterstruktur,
• Jahresabschlüsse, soweit verfügbar,
• Projektliste und Referenzen,
• Angaben zu Subunternehmern,
• Versicherungsnachweise, falls vorhanden

Zum Projektland

• Kopie des Landtitels, Vorder- und Rückseite,
• Angaben zu Plot Number und Land Office,
• Lageplan oder Google Maps Link,
• Informationen zu Zugang und Wegrechten,
• Angaben zu Hypotheken oder Belastungen,
• bestehende Lease-, Nutzniessungs- oder Baurechts-Dokumente.

Zum Projekt

• Projektbroschüre,
• Masterplan,
• Site Plan,
• Baupläne,
• technische Spezifikationen,
• Baubewilligung oder Bewilligungsantrag,
• EIA-Unterlagen oder Bestätigung, dass keine EIA erforderlich ist,
• Bauzonen-Informationen,
• Infrastrukturkonzept,
• Bauzeitplan,
• Zahlungsplan,
• aktueller Baufortschritt.

Zum Vertrag

• der Reservationsvertrag
• Der Kaufvertrag,
• Bauvertrag,
• Zahlungsplan,
• Rücktrittsrechte,
• Mängelhaftung,
• Garantiebedingungen,
• Regelung bei Verzögerung,
• Regelung bei Projektabbruch,
• Abnahmeverfahren,
• Vollmachten, falls eine Partei nicht persönlich erscheint.

Typische Fehler ausländischer Käufer

Ausländische Käufer machen bei Off-plan Käufen und Bauprojekten häufig ähnliche Fehler. Dazu gehören insbesondere:

• Vertrauen auf Renderings, Showroom oder Verkaufsbroschüren,
• Zahlung hoher Anzahlungen vor Prüfung des Projektlands,
• keine Prüfung des Entwicklers oder Bauunternehmers,
• fehlende DBD-Prüfung bei thailändischen Gesellschaften,
• Unterzeichnung eines Reservationsvertrages ohne Rücktrittsrechte,
• kein Rücktrittsrecht bei fehlender Baubewilligung oder EIA,
• Zahlungsplan nach Kalender statt nach Baufortschritt,
• keine unabhängige Bauaufsicht,
• fehlende technische Spezifikationen,
• unklare Mängelhaftung,
• keine Regelung bei Projektabbruch,
• Bau eines Hauses auf fremdem Land ohne klare Rechte,
• Annahme, dass spätere Registrierung automatisch möglich ist,
• fehlende Prüfung der Foreign Quota bei Off-plan Condominiums.

Viele dieser Fehler lassen sich vermeiden, wenn rechtliche und technische Due Diligence vor der ersten grösseren Zahlung durchgeführt werden.

Warnzeichen

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

• der Entwickler keine DBD-Unterlagen vorlegt,
• das Projektland nicht eindeutig dem Entwickler gehört,
• nur Renderings, aber keine genehmigten Pläne vorhanden sind,
• die Baubewilligung noch fehlt,
• EIA-Fragen nicht beantwortet werden,
• hohe Anzahlungen sofort verlangt werden,
• Reservation Fee oder Anzahlung nicht rückerstattbar sein sollen,
• der Zahlungsplan nicht an Baufortschritt gekoppelt ist,
• der Vertrag keine klaren Rücktrittsrechte enthält,
• Materialien und Ausstattung nur allgemein beschrieben werden,
• Verzögerungen einseitig zugunsten des Entwicklers geregelt sind,
• Mängelhaftung fehlt oder sehr kurz ist,
• Bauunternehmer und Subunternehmer nicht klar benannt werden,
• Käufer auf mündliche Zusagen vertröstet werden.

Abgrenzung zu fertigem Haus, Villa und Condominium

Dieser Beitrag betrifft Off-plan Käufe und individuelle Bauprojekte. Wenn eine fertige Villa oder ein bestehendes Haus gekauft oder geleast wird, dann ist dieser Beitrag für Sie relevant.

Wenn eine bereits fertiggestellte Condominium-Einheit gekauft wird, sollten Sie sich diesen Beitrag anschauen.

Fazit

Ein Off-plan Kauf oder individuelles Bauprojekt in Thailand kann attraktiv sein, birgt aber besondere Risiken. Der Käufer bezahlt häufig, bevor die Immobilie existiert, bevor alle Bauphasen abgeschlossen sind oder bevor die spätere Registrierung tatsächlich erfolgen kann.

Deshalb sollte die Due Diligence nicht nur Titel und Vertrag prüfen, sondern auch Entwickler, Bauunternehmer, Projektland, Baubewilligung, Zoning, EIA, Zahlungsplan, Bauqualität, Mängelhaftung und Rücktrittsrechte.

Je mehr Geld vor Fertigstellung bezahlt wird, desto wichtiger ist eine klare rechtliche und technische Absicherung. Vor jeder grösseren Zahlung sollte geprüft werden, ob das Projekt tatsächlich realisierbar ist, ob die versprochenen Rechte registriert werden können und ob der Käufer bei Verzögerung, Mängeln oder Projektabbruch ausreichend geschützt ist.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Übersicht und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.