Wer in Thailand ein fertiges Haus oder eine Villa kaufen oder langfristig leasen möchte, sollte der Zahlung und vor der Unterschrift eine sorgfältige Due Diligence durchführen.

Anders als beim Kauf eines Condominiums steht bei Häusern und Villen nicht nur eine einzelne Wohneinheit im Vordergrund. Häufig müssen mehrere Ebenen getrennt geprüft werden: das Land, das Gebäude, der Eigentümer, der Zugang, bestehende Belastungen, Nutzungsrechte und die Frage, welche Rechte beim zuständigen Land Office registriert werden können.

Gerade für ausländische Käufer ist diese Unterscheidung entscheidend. Ausländer können in Thailand grundsätzlich kein Land erwerben. Es gibt nur wenige Ausnahmen für Ausländer.

Deshalb werden Häuser und Villen für ausländische Käufer häufig über alternative Strukturen angeboten, etwa über langfristige Miete, Leasehold, Nutzniessungsrechte, Baurechte, oder andere Nutzungsrechte. Diese Strukturen können sinnvoll sein, müssen aber genau geprüft werden.

Abgrenzung: Dieser Beitrag betrifft fertige Häuser und Villen

Dieser Beitrag behandelt den Kauf oder langfristigen Lease von bereits bestehenden Häusern und Villen in Thailand.

Er betrifft insbesondere:

• fertige Häuser,
• fertige Villen,
• Hauskauf mit separater Landnutzung,
• Villa-Leasehold,
• langfristige Miete,
• registrierbare Nutzungsrechte,
• Rechte an Land und Gebäude,
• Kauf von Bestandsobjekten.

Nicht im Fokus stehen klassische Condominium-Käufe oder Off-plan-Projekte. Für diese Fälle sollten separate Checklisten verwendet werden.

Die zentrale Frage: Was wird tatsächlich erworben?

Bei Häusern und Villen in Thailand muss zuerst geklärt werden, was genau Gegenstand der Transaktion ist.

• Wird das Land gekauft?
• Wird nur das Gebäude gekauft?
• Wird das Land langfristig gemietet?
• Wird ein Nutzungsrecht registriert?
• Wird ein bestehender Lease übernommen?
• Gibt es ein Haus auf Land, das einer anderen Person gehört?
• Welche Rechte kann der Käufer beim Land Office registrieren lassen?

Ein Kaufvertrag allein beantwortet diese Fragen nicht abschliessend. Entscheidend ist, welche Rechte im Landtitel eingetragen sind oder eingetragen werden können.

Due-Diligence-Checkliste für fertige Häuser und Villen

1. Landtitel prüfen

Der Landtitel ist der Ausgangspunkt jeder Prüfung. Käufer sollten sich nicht nur auf Kopien, Fotos oder Aussagen des Verkäufers verlassen. Der Originaltitel sollte beim zuständigen Land Office überprüft werden.
Besonders wichtig ist die Art des Landtitels. Die verschiedenen Arten von Landtiteln haben wir bereits einem separaten Blogpost beleuchtet. Zu prüfen sind insbesondere:

Zu prüfen sind:

• Titelart,
• Plot Number,
• Lage und Fläche,
• eingetragener Eigentümer,
• Vorder- und Rückseite des Titels,
• eingetragene Rechte und Belastungen,
• Übertragbarkeit,
• Grenzverlauf,
• Übereinstimmung mit der tatsächlichen Nutzung.

Gerade bei Villen in ländlichen Gebieten, Hanglagen, Strandnähe oder auf Inseln sollte die Titelprüfung besonders sorgfältig erfolgen.

2. Eigentümer und Verkaufsberechtigung prüfen

Die im Landtitel eingetragene Person muss mit dem Verkäufer oder Vermieter übereinstimmen. Wenn eine andere Person unterschreibt, muss geprüft werden, ob eine gültige Vollmacht vorliegt.

Bei natürlichen Personen sollten Pass, ID, Zivilstand und Berechtigung zur Verfügung über die Immobilie geprüft werden. Bei thailändischen Gesellschaften sollten mindestens Company Affidavit, Direktoren, Zeichnungsberechtigung, Gesellschafterstruktur und soweit möglich finanzielle Unterlagen geprüft werden. Das Department of Business Development stellt Dienste zur Prüfung von juristischen Personen und Finanzinformationen zur Verfügung. Zu prüfen sind insbesondere:

Zu prüfen sind:

• Wer ist als Eigentümer eingetragen?
• Ist der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigt?
• Gibt es mehrere Eigentümer?
• Ist die Zustimmung eines Ehegatten erforderlich?
• Liegt eine Vollmacht vor?
• Ist die Vollmacht aktuell und formell korrekt?
• Ist bei Gesellschaften die Zeichnungsberechtigung klar?
• Gibt es Hinweise auf Insolvenz, Liquidation oder Streitigkeiten?

3. Gebäude und Land getrennt prüfen

Bei Häusern und Villen sollte nicht automatisch angenommen werden, dass Land und Gebäude derselben Person gehören oder rechtlich gleich behandelt werden.

In Thailand können Land und Gebäude unter bestimmten Umständen getrennt strukturiert werden. Das ist insbesondere relevant, wenn ein Ausländer ein Haus oder eine Villa nutzen oder finanzieren möchte, ohne selbst Eigentümer des Landes zu sein. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Wer ist Landeigentümer?
• Wer hat das Gebäude errichtet?
• Wer besitzt Unterlagen zum Gebäude?
• Gibt es eine Baugenehmigung?
• Stimmt das bestehende Gebäude mit den genehmigten Plänen überein?
• Gibt es Erweiterungen, Umbauten oder nicht genehmigte Bauteile?
• Ist das Haus tatsächlich als Wohnhaus nutzbar?
• Gibt es Versicherungen, Wartungsunterlagen oder Garantien?

Bei Bestandsobjekten sollte zusätzlich eine technische Prüfung erfolgen. Rechtliche Due Diligence ersetzt keine bauliche Prüfung durch Fachpersonen.

4. Belastungen und Rechte Dritter prüfen

Auf der Rückseite des Titels können wichtige Eintragungen stehen. Diese können den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich beeinflussen.

Zu prüfen sind:

• Hypotheken,
• registrierte Mietrechte,
• Dienstbarkeiten,
• Nutzniessungsrecht,
• Baurrechten (Superficies),
• gerichtliche Sperren,
• Dienstbarkeiten,
• Sicherheiten,
• Wegrechte,
• Rechte von Nachbarn oder Dritten.

Eine Villa kann äusserlich frei und unbelastet wirken, obwohl rechtlich bereits Rechte Dritter bestehen. Deshalb ist die Prüfung der Titelrückseite zentral.

5. Rechtlichen Zugang prüfen

Ein Haus oder eine Villa ohne gesicherten rechtlichen Zugang kann wirtschaftlich stark entwertet sein. Ein faktisch benutzter Weg reicht nicht immer aus.

Zu prüfen sind:

• Gibt es Zugang über eine öffentliche Strasse?
• Ist ein Wegrecht registriert?
• Verläuft der Zugang über privates Land?
• Ist der Zugang nur mündlich oder faktisch geduldet?
• Können Fahrzeuge, Rettungsdienste und Versorgungsunternehmen das Grundstück erreichen?
• Gibt es Konflikte mit Nachbarn?
• Ist der Zugang auch bei Verkauf des Nachbargrundstücks gesichert?

Gerade bei Villen in Hanglage, Strandnähe, ländlichen Gebieten oder Resortanlagen sollte der Zugang nicht unterschätzt werden.

6. Infrastruktur und praktische Nutzbarkeit prüfen

Neben dem rechtlichen Zugang sollte auch die praktische Nutzung geprüft werden.

Wichtige Punkte sind:

• Wasseranschluss,
• Stromversorgung,
• Abwasserlösung,
• Internet und Telekommunikation,
• Zufahrt,
• Parkplätze
• Entwässerung,
• Müllentsorgung,
• Sicherheit,
• Hausverwaltung,
• Instandhaltungskosten.

Bei Villen in Projektanlagen sollte zusätzlich geprüft werden, wer Strassen, Gemeinschaftsflächen, Sicherheit, Pool, Garten, Abwasser und Verwaltung unterhält.

7. Zonenplan, Baurecht und Nutzung prüfen

Auch bei fertigen Häusern und Villen sollte geprüft werden, ob die bestehende und geplante Nutzung zulässig ist. Das gilt besonders, wenn die Immobilie vermietet, umgebaut, gewerblich genutzt oder als Ferienobjekt betrieben werden soll. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Ist Wohnnutzung zulässig?
• Gibt es Einschränkungen durch Zonenplanung?
• Bestehen Umweltauflagen?
• Gibt es Vorschriften zu Küstenschutz, Hanglage oder Nationalparkgrenzen?
• Sind Umbauten oder Erweiterungen zulässig?
• Ist touristische Vermietung erlaubt?
• Gibt es lokale Beschränkungen?
• Sind frühere Umbauten genehmigt?

Eine Immobilie kann zwar gebaut und bewohnt sein, aber trotzdem nicht für jede geplante Nutzung geeignet sein.

Leasehold und langfristige Miete

8. Leasehold-Struktur prüfen

Viele Häuser und Villen werden ausländischen Käufern nicht als Landkauf, sondern als langfristiges Leasehold-Modell angeboten. Solche Modelle können praktisch sinnvoll sein, sollten aber nicht mit Eigentum verwechselt werden.

Nach Section 538 des thailändischen Civil and Commercial Code ist ein Mietvertrag über unbewegliches Vermögen für mehr als drei Jahre nur durchsetzbar, wenn er schriftlich abgeschlossen und bei der zuständigen Behörde registriert wird.

Section 540 begrenzt die Dauer einer Miete unbeweglichen Vermögens grundsätzlich auf 30 Jahre; eine Erneuerung ist möglich, darf aber wiederum 30 Jahre ab dem Zeitpunkt der Erneuerung nicht überschreiten. Zu prüfen sind insbesondere:

Zu prüfen sind:

• Wer ist Vermieter?
• Ist der Vermieter Eigentümer oder verfügungsberechtigt?
• Kann der Lease beim Land Office registriert werden?
• Wird der Lease auf der Rückseite des Titels eingetragen?
• Welche Laufzeit wird tatsächlich registriert?
• Gibt es Verlängerungsoptionen?
• Was passiert bei Verkauf des Landes?
• Was passiert bei Tod des Vermieters oder Mieters?
• Sind Übertragung, Untervermietung oder Vererbung geregelt?
• Gibt es Rücktrittsrechte bei Verletzung des Vertrags?
• Wer trägt Steuern, Gebühren, Reparaturen und Instandhaltung?

Ein nicht registrierter langfristiger Lease kann deutlich schwächer sein, als es der wirtschaftliche Eindruck vermuten lässt.

9. Vorsicht bei 30 + 30 + 30 Jahren

Besondere Vorsicht ist bei Modellen geboten, die als „30 + 30 + 30 Jahre“ oder als wirtschaftlich gesichertes 90-jähriges Recht beworben werden.

Solche Strukturen waren in der Praxis lange verbreitet. Sie sollten aber nicht als gleichwertig mit Eigentum oder als sicher registrierbares 90-jähriges Recht verstanden werden.

Das oberste Gericht (Supreme Court Decision No. 4655/2566) hat eine vorab vereinbarte Erneuerungsstruktur geprüft; die Erneuerungsbestimmungen wurden als unwirksam beurteilt, soweit sie die gesetzliche 30-Jahres-Grenze umgehen sollten.

Für Käufer bedeutet das: Die erste registrierte Lease-Laufzeit ist rechtlich anders zu beurteilen als spätere Verlängerungsversprechen. Verlängerungsklauseln sollten deshalb sehr sorgfältig geprüft und nicht als garantiertes Eigentumsersatzrecht verstanden werden.

Nutzniessungsrecht (Usufruct), Baurecht (Superficies) und andere Nutzungsrechte

10. Nutzniessungsrecht prüfen

Ein Nutzniessungsrecht kann einer Person das Recht geben, eine unbewegliche Sache zu besitzen, zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen.

Section 1417 des thailändischen Civil and Commercial Code beschreibt Nutzniessungsrecht als Recht an unbeweglichem Vermögen, das Besitz, Nutzung und Genuss der Sache umfasst.

In der Praxis kann ein Nutzniessungsrecht insbesondere bei Ehepaaren, Partnern oder langfristiger Nutzung relevant sein. Trotzdem muss im Einzelfall geprüft werden, ob diese Struktur zur geplanten Nutzung passt. Zu prüfen sind:

Zu prüfen sind:

• Wer bestellt das Nutzniessungsrecht?
• Für wen wird er bestellt?
• Für welche Dauer?
• Wird er beim Land Office registriert?
• Welche Nutzungen sind erlaubt?
• Darf die Immobilie vermietet werden?
• Was passiert beim Tod?
• Passt das Nutzniessungsrecht zur übrigen Struktur?

11. Baurechte prüfen

Ein Baurecht kann einer Person das Recht geben, auf oder unter fremdem Land Gebäude, Strukturen oder Pflanzungen zu besitzen.

Section 1410 des thailändischen Civil and Commercial Code beschreibt das «Right of Superficies entsprechend als Recht, Gebäude oder Strukturen auf oder unter dem Land zu besitzen.

Zu prüfen sind:

• Wird ein Baurecht (Superficies) benötigt?
• Wer ist Landeigentümer?
• Wer soll Eigentümer des Gebäudes sein?
• Wird das Recht registriert?
• Ist es übertragbar oder vererbbar?
• Wie lange gilt es?
• Was passiert am Ende der Laufzeit?
• Passt es zum Lease oder zu anderen Nutzungsrechten?

Baurrechte (Superficies) kann in bestimmten Fällen hilfreich sein, ersetzt aber keine Gesamtprüfung der Struktur.

Vertrag und Registrierung müssen zusammenpassen

Ein häufiger Fehler besteht darin, dass der privatrechtliche Vertrag mehr verspricht, als beim Land Office tatsächlich registriert werden kann.

Das ist besonders riskant bei:

• Langfristigen Mieten (Leases),
• Erneuerungsklauseln,
• Nutzniessungsrecht,
• Baurrechten (Superficies),
• Wegrechte,
• Dienstbarkeiten,
• Gebäude- und Landtrennung,
• Erbrechts- oder Übertragungsversprechen,
• Projektverwaltungsverträgen.

Vor der Unterschrift sollte daher geprüft werden, ob die vertraglich vereinbarten Rechte auch registriert werden können und ob die Registrierung tatsächlich vorgesehen ist.

Steuern und Gebühren prüfen

Vor Abschluss der Transaktion sollten die voraussichtlichen Steuern und Gebühren berechnet und im Vertrag klar zugeteilt werden.

Bei Immobilienübertragungen in Thailand können unter anderem Transfer Fee, Specific Business Tax, Stamp Duty und Withholding Tax relevant sein. Die Transfer Fee beträgt typischerweise 2% des offiziellen Schätzwerts. Specific Business Tax kann mit 3.3% anfallen; Stamp Duty beträgt grundsätzlich 0.5%, ist aber nicht zusätzlich geschuldet, wenn Specific Business Tax anfällt.

Zu klären ist insbesondere:

• Welche Gebühren fallen beim Transfer an?
• Wer trägt Transfer Fee?
• Wer trägt Specific Business Tax?
• Wer trägt Stamp Duty?
• Wer trägt Withholding Tax?
• Fallen Lease-Registrierungsgebühren an?
• Fallen Kosten für Vollmachten, Übersetzungen oder Legalisationen an?
• Wird der Kaufpreis vollständig oder teilweise registriert?

Die Kostenverteilung sollte nicht erst am Transfertermin diskutiert werden.

Ehe, Erbe und Nachlassplanung

Bei Häusern, Villen und Leasehold-Strukturen ist auch die persönliche Situation des Käufers wichtig. Das gilt besonders bei Schweizer Käufern, gemischt-nationalen Ehepaaren, unverheirateten Paaren und Personen mit Vermögen in mehreren Ländern.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Was passiert bei Tod des Käufers?
• Kann das Recht vererbt werden?
• Was passiert bei Tod des thailändischen Landeigentümers?
• Gibt es ein Testament?
• Gibt es einen Ehevertrag oder Erbvertrag?
• Welche Rolle spielt das Ehegüterrecht?
• Was passiert bei Scheidung?
• Gibt es Vollmachten für den Notfall?
• Müssen Dokumente übersetzt oder legalisiert werden?

Gerade bei Leasehold, Nutzniessungsrecht und Baurrechten sollte die Nachfolgefrage früh geklärt werden.

Erforderliche Unterlagen für eine erste Prüfung

Für eine erste Due Diligence eines fertigen Hauses oder einer Villa sind typischerweise folgende Unterlagen hilfreich:

• Kopie des Landtitels, Vorder- und Rückseite,
• genaue Lage, Google Maps Link oder Koordinaten,
• Angaben zu Plot Number und Land Office,
• Name und ID/Pass des Eigentümers,
• bei Gesellschaften: Company Affidavit und DBD-Unterlagen,
• Kaufvertragsentwurf oder Lease-Entwurf,
• bestehende Lease-, Nutzniessungsrechts (usufruct) oder Baurechtsdokumente (superficies),
• Nachweise zu Hypotheken oder Belastungen,
• Angaben zum rechtlichen Zugang,
• Plan oder Lageplan,
• Baugenehmigung, falls vorhanden
• Baupläne, falls vorhanden,
• Informationen zu Wasser, Strom, Abwasser und Internet,
• Verwaltungs- oder Estate-Management-Verträge,
• Angaben zu laufenden Kosten,
• Informationen zu bestehenden Mietern oder Nutzern,
• Vollmachten, falls eine Partei nicht persönlich erscheint.

Typische Fehler ausländischer Käufer

Ausländische Käufer machen bei Häusern, Villen und Leasehold-Modellen häufig ähnliche Fehler. Dazu gehören insbesondere:

• Annahme, dass ein Hauskauf automatisch Landrechte umfasst,
• Vertrauen auf mündliche Zusagen statt Registrierung,
• keine Prüfung der Rückseite des Landtitels,
• fehlende Prüfung des rechtlichen Zugangs,
• Kauf oder Finanzierung eines Hauses auf fremdem Land ohne klare Struktur,
• Verwechslung von Leasehold mit Eigentum,
• Vertrauen auf 30 + 30 + 30 Jahre ohne rechtliche Prüfung,
• fehlende Prüfung von Hypotheken oder Rechten Dritter,
• keine Prüfung von Bauunterlagen und Nutzung,
• fehlende Regelung zu Tod, Scheidung oder Vererbung,
• Verwendung riskanter Nominee-Strukturen,
• Unterzeichnung eines Vertrags, der beim Land Office nicht umgesetzt werden kann.

Warnzeichen

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn:

• nur Kopien oder Fotos des Landtitels vorgelegt werden,
• der Verkäufer oder Vermieter nicht im Titel eingetragen ist,
• eine Vollmacht unklar oder veraltet wirkt,
• der Zugang nur faktisch, aber nicht rechtlich gesichert ist,
• ein Leasehold als gleichwertig mit Eigentum dargestellt wird,
• 30 + 30 + 30 Jahre als garantiertes 90-jähriges Recht beworben werden,
• hohe Anzahlungen vor Due Diligence verlangt werden,
• Hypotheken oder Belastungen erst spät erwähnt werden,
• Baugenehmigungen oder Bauunterlagen fehlen,
• der Käufer ein Haus auf fremdem Land finanzieren soll, ohne klare Rechte am Gebäude zu erhalten.

Abgrenzung zu Condominium und Off-plan

Dieser Beitrag betrifft fertige Häuser, Villen und Leasehold-Strukturen. Wenn eine Wohnung oder Einheit in einem Condominium-Projekt gekauft werden soll, dann ist dieser Beitrag hier relevant.

Wenn die Villa oder das Haus noch nicht fertiggestellt ist, sollte zusätzlich eine Off-plan- oder Bauprojekt-Due-Diligence durchgeführt werden. Dann stehen Entwickler, Bauunternehmer, Projektland, Baubewilligung, Zoning, EIA, Zahlungsplan, Baufortschritt und Mängelhaftung im Vordergrund, dazu hier.

Fazit

Der Kauf oder langfristige Lease eines Hauses oder einer Villa in Thailand kann attraktiv sein, ist rechtlich aber komplexer als viele Käufer zunächst erwarten. Entscheidend ist nicht nur das Gebäude, sondern vor allem die Struktur dahinter: Landtitel, Eigentümer, Zugang, Belastungen, Nutzungsrechte und Registrierung beim Land Office.

Für ausländische Käufer ist besonders wichtig, nicht von einem klassischen Eigentumserwerb auszugehen, wenn tatsächlich ein Leasehold, Nutzniessungsrecht, Baurrecht oder anderes Nutzungsmodell angeboten wird.

Eine sorgfältige Due Diligence schützt vor unklaren Landrechten, nicht registrierbaren Versprechen, versteckten Belastungen, unsicheren Leasehold-Strukturen und späteren Streitigkeiten mit Eigentümern, Erben, Nachbarn oder Behörden.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Übersicht und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.